枣庄市基础设施投资发展集团有限公司　　孙发永

　　一、研究背景与枣发集团基础概况

　　当前国内基建投融资、国资监管迈入规范化新阶段，财政兜底、单一银行信贷的传统融资路径政策空间持续压缩，地方城投平台必须加快市场化、多元化融资转型。枣庄落实“强工兴产、转型发展”战略，按照“东拓、西连、南美、北控、中优”空间布局同步推进产业园区、城市更新、水利交通、绿色产业重大项目，叠加存量资产盘活、存量债务优化双重需求，长期低成本资金供给存在刚性缺口。

　　枣发集团作为枣庄首家主体信用评级AA+、境外BBB+的国有企业、城市建设主力军，创新“政策必有解读、项目必有策划、资金必有来源、投入必有效益”工作理念，累计实施枣庄翼云机场、科教创新示范园、世纪大道、文体中心等重点项目30余个，总投资超300亿元，覆盖城市更新、商业综合体、人才安居、绿色新材料、交通水利诸多领域，具备规模化落地各类新型市场化融资工具的资产、信用与项目基础。

二、枣发集团融资创新核心实践做法

　　(一)系统化政策研判与项目储备，筑牢融资源头支撑。集团常态化设立融资工作专班，持续跟踪中央预算内投资、专项债、政策性金融、绿色金融、资产证券化等顶层政策，逐项拆解申报门槛，以政策导向反向指导项目策划储备。所有新建、续建、谋划类项目执行全周期投资论证，强化市场算账、风险防控、收益测算，杜绝盲目投资。针对科创园、城市更新、水利、绿色新材料、人才公寓等批量包装合规项目，建立滚动更新项目储备库，保障专项债、REITs、EOD、中长期政策性贷款持续有合规底层资产支撑。同时创新“融投建管营”一体化开发模式，破解片区开发现金流不足难题；工程结算推行现金、房产、石料“三个1/3”结算机制，大幅降低项目现金支出压力，间接优化资金占用结构。

　　(二)多元新型融资工具分层落地，拓宽低成本资金渠道。构建“专项债打底、资产证券化盘活、绿色工具赋能”立体化融资工具箱，分资产类型匹配对应工具。1.专项债、中央预算内资金保障新建片区项目。2026年一季度获批专项债项目9个，二季度新增申报13个，覆盖“两高”片区城市更新、大学城商业综合体、枣发邻里汇、科创园配套等重点工程；同步持续申报中央预算内投资、“两重”专项资金，作为项目资本金撬动市场化配套融资，有效拉长资金使用期限、压降综合融资成本。2.供应链ABS、银行专项授信盘活开发存量物业。依托房地产白名单政策，世范嘉苑、幸福里、和谐里3个住宅项目获批银行授信近10亿元；落地供应链ABS业务，以项目上下游应收账款盘活短期流动性，缓解工程款支付压力。针对存量住宅推出租售并举人才安居模式，世范嘉苑413套商品房改造高层次人才公寓出租率100%，整合820套存量商品房开展人才公寓运营，将住宅资产转化稳定经营性现金流，夯实资产证券化底层收益基础。3.水利公募REITs与岩马水库EOD同步推进，盘活水利生态资产。以岩马水库及配套供水设施为底层资产申报水利公募REITs，预计上市募资3—5亿元，置换存量高息贷款、降低资产负债率；同步推进岩马水库EOD生态导向开发项目，捆绑水资源运营、生态修复、沿线配套产业，对接政策性银行长期低息资金，打通“生态治理—产业收益—反哺基建”闭环，打造枣庄生态金融标杆项目。4.绿色债券、产业债赋能战新产业转型。围绕绿色节能环保新型建材产业，与中建材科研总院达成战略合作，申报专利20项，规划绿色新材料一体化项目2026年内竣工投产。依托现有AA+产业主体资质筹备发行产业企业债，预期发行利率2.9%左右；同步布局绿色债券发行通道，匹配新材料、生态修复、城市绿色更新项目资金需求，争取绿色金融利率优惠。

　　(三)存量资产全域盘活，增厚经营性现金流支撑资本市场融资。针对经营性资产占比不足、现金流薄弱制约信用评级与资本市场融资的痛点，集团从土地、住宅、商业、文体、水利多维度盘活闲置资源。一是商业物业全域招商，全季酒店、新华书店等70余家业态落地，盘活存量商业房源近800套；文体中心常态化引进演唱会、国家级体育赛事，全年承办活动不少于50场次；二是住宅资产创新去化，针对幸福里等1858套房源推出住房“以旧换新”政策，加速存量房源去化；幸福里488套商品房配套泰山足球训练基地球员公寓，拓宽住宅经营性用途；三是经营性物业储备CMBS发行方案，待租金现金流持续稳定后落地证券化置换债务。

　　(四)信用评级提档升级，构建长期低成本融资底座。争创AAA信用评级为2026年核心投融资目标，预计成功获评AAA后，可新增债券融资额度30—50亿元，债券综合成本降至2.0%左右，新增银行授信20余亿元。目前集团评级基础条件基本成熟，短板集中于优质产业经营性资产规模不足，已同步谋划三条补齐路径：一是争取政府注入优质经营性资产；二是并购建筑新材料细分领域上市公司，壮大战新产业现金流；三是加快绿色新材料项目投产、文体商业业态落地，持续扩充自持稳定收益资产池。

　　(五)司库统筹与全链条风控，守住债务兑付安全底线。成立集团资金结算中心，搭建统一资金池统筹全部子公司收支，建立债务动态预警机制，执行“提前三个月谋划资金渠道、提前三天足额归集兑付资金”刚性制度。完善司库管理体系，持续优化债务期限结构，加大中长期债券、政策性贷款占比。

三、新型融资工具本土化适配落地实施路径(以枣发集团实操模板)

　　围绕城投向产投转型主线，构建“项目为基、资产为撑、工具组合、风险可控”分场景融资匹配体系，实现工具、项目、资金周期精准适配。

　　(一)片区开发与新建项目场景：专项债+供应链ABS+政策性中长期贷款。针对“两高”片区城市更新、大学城商业综合体、枣发邻里汇等新建片区项目，采用三层资金组合：前期申报专项债、中央预算内资金作为项目资本金；建设期滚动发行供应链ABS，配套房产、石料抵付机制减少现金占用；同步对接国开行、农发行中长期城市更新贷款，覆盖片区开发长周期资金需求。对片区内配套体育公园、亲子乐园、商业配套同步策划经营性业态，提前培育现金流，为后期CMBS、REITs储备底层资产。

　　(二)存量资产盘活场景：公募REITs+CMBS+保障性租赁住房专项贷。水利、产业园等重资产以公募REITs置换高息存量贷款，岩马水库REITs募资用于偿还水利项目存量贷款；住宅存量房源转型保障性人才公寓，申报政策性租赁住房专项低息贷款；成熟商业综合体、文体中心储备CMBS发行方案，依托稳定租金、演艺赛事收益实现资产变现回流资金。同步通过“以旧换新、租售并举”加速住宅去化，持续扩充可证券化经营性资产池。

　　(三)生态与绿色产业场景：EOD模式+绿色债券+产业政策性贷款。绿色新材料、流域生态修复、矿山治理项目捆绑策划EOD项目，以生态收益反哺产业开发，对接政策性银行长期低息资金；整合绿色项目统一认证，择机发行绿色企业债、绿色中期票据，享受政策贴息、利率优惠；绿色新材料一体化项目投产后形成稳定产业利润，作为产业债底层收益支撑，力争2026年末实现产值、利润较2025年翻两番。

　　(四)主体资本优化场景：永续债+中长期债券+低息信贷。适度发行永续债优化资本结构、压降资产负债率；搭配中长期产业债、绿色债券，大幅降低短期流动贷款占比，拉长债务平均期限；同步拓展全国50余家金融机构合作渠道，定制“债+贷+股”立体化融资方案，持续巩固AA+评级、冲刺AAA主体信用。

四、结论与推广展望

　　枣发集团依托“政策解读—项目策划—多元融资—资产运营—风险防控”五位一体工作模式，系统性落地供应链ABS、公募REITs、EOD、绿色债券、专项债等新型融资工具，有效破解资源枯竭型城市转型过程中资金供给不足、存量资产沉淀、债务风险承压三大核心痛点，形成一套可落地、可复制的地市级国企投融资创新实操模板。同时，持续完善跨部门协同政策扶持、国企投融资专业人才培育、存量资产盘活配套政策三大支撑体系，推动多元化新型融资工具从零星试点转向规模化、体系化应用，以资本创新赋能城市更新、产业升级与生态治理，同时为全国同类国企向产投集团市场化转型提供实践参考。

　　本文系“枣庄市哲学社会科学规划课题成果”、“社科添智赋能 服务企业年”揭榜挂帅专项课题成果。