2026年9月，普陀区真如镇街道曹杨新苑居民区举行业主大会，通过了物业费调价方案：多层从0.8元/月/平方米调至1.0元，高层从1.45元调至1.65元，参与表决的业主92%赞成。然而就在一年前，同一方案因几票之差未获通过。

业主大会计票现场

变化背后，是今年3月起真如镇街道在曹杨新苑试点的“双秘书”机制。居民区社工任“执行秘书”，负责日常协调和流程合规；第三方机构任“专业秘书”，提供代理记账、合同审定、维修资金抽查监督等支撑。

“双秘书”如何解开老旧小区“糊涂账”带来的信任结？曹杨新苑的探索，为老旧小区业委会规范履职提供了一个观察样本。

维修资金“糊涂账”，拖出信任危机

曹杨新苑建成于2000年，由老旧商品房和动迁房混合组成。年年小修小补，小区公共维修资金已从最初300万元减少至270万元左右。去年，居民王小妹委托女儿查看自家的维修资金账户，发现2024年被扣500多元，2025年又扣400多元，两年少了近千元。然而楼里修了什么、换了什么，她记不得自己签过字。“我起码应该有知情权。”

楼组长姚莉也遇到过一件两难事。楼栋门洞口附近一根空调滴水管长期漏水，地面长青苔，居民路过容易滑倒。物业起初报价1900元，后称可降到1500元，并告诉她2000元以下不需要征询，让她签字。姚莉没签。“我怎么和人家解释？”她逐户征询，却受到居民质疑，“人家说外面请个人过来，不要这么多。”姚莉犹豫再三，选择把征询表压了下来。

“居民不是不愿花钱，而是怕钱花得不明不白；楼组长不是不配合，而是怕签了字担不起。”姚莉说。

类似疑问并非个例：有人不满公共收益不公开，有人质疑其他楼栋维修费摊到自己头上。2020年，姚莉所在楼栋被扣了6次屋面维修费；2023年，又扣了4次。“我们不知道钱花在哪，也没人叫我们签字。老百姓都是一笔糊涂账。”

2025年，小区业委会换届审计又陷僵局。上一届业委会审计报告未能上传系统，新一届业委会无法正常使用维修资金，系统因此标注“业委会无法正常履职”。

“其实业委会工作还是在做的，但业主认为停摆了。”业委会成员张利平不由叫屈，“我们毕竟不专业，有些事凭良心操作，程序上不可能很准确。”

维修资金无法动用，物业只能垫付。“小区太小，只有367户。同样的门岗和人员配置，300多户和1000多户的成本摊下来完全不一样。”上海宝巨物业管理有限公司总经理徐诗平算了一笔账：2025年公司账面亏损近8万元。最低工资逐年上涨，管网老化、外墙漏水、停车紧张等问题日益凸显。0.8元/月/平方米的物业费，已难支撑基本服务。

“帮忙不替代”，“双秘书”算出“明白账”

2026年3月，真如镇街道在曹杨新苑试点“双秘书”工作机制。真如镇街道城运中心主任查长青介绍，执行秘书由居民区社工担任，负责日常协调和流程合规；专业秘书由第三方机构配备两名秘书分工履职，一名侧重财务专项，协助业委会理清小区账目，对公共收益、维修资金相关台账开展梳理核对；另一名侧重业务流程，负责指导规范议事规则、会议组织、业主表决程序，参与小区物业相关矛盾协调处置。“两个秘书帮助业委会更好履职，做到帮忙不替代。”

专业秘书进小区后先“数车子”：地面停车位有多少月租车，临停收入波动多大，电梯轿厢有没有广告，门口有没有丰巢快递柜。这些基础数据与物业提供的财务账逐一核对。

专业秘书与物业核对小区账目

“我们不替代业委会判断维修事项该不该做，只依据合同、票据、银行回单核验资金流向和程序留痕。”上海笃讯财务咨询服务有限公司工作人员孙语说。她举例，小区临停收入年头年尾有波动，不能简单按道闸系统推算；垃圾清运车、消防车、救护车不收费，亲情车超时几秒也很难追缴。“只要合同这样约定、实际收入是这样，就符合合同约定。”

审计报告被张贴在小区公示栏。针对王小妹反映的两笔维修资金扣款，专业秘书调取维修合同、分摊清册和银行回单逐笔核对，并向业主代表说明。王小妹第一次看懂自家账户收支明细：“有小秘书帮我们理清楚，我们就放心了。”

账目透明只是第一步。专业秘书还承担政策解释和流程指导，告诉业委会哪些环节必须走业主大会表决，哪些可以授权处理，帮助业委会在与业主沟通时“说得上来”。

上海普陀区元新社区公益服务中心负责人钱晨元说：“很多业委会不专业。遇到重大事项需要业主大会表决时，我们负责程序把关，告诉他哪些业务知识可以运用，提醒他哪些流程必须依法依规走。”

张利平的感受更直接：“以前我们就是凭良心做事情，现在有了第三方帮我们理账、帮我们把关程序，我们心里更有底了。”

徐诗平也认可这种变化：“专业的审计报告对物业帮助很大。我们解释不清楚，第三方解释很清楚。”

但“双秘书”并非包办。查长青强调，所有决议，第三方和社工执行秘书只起参考、协调作用，最后仍由业委会执行业主大会决定。费用方面，真如镇街道要求由业委会从办公经费或公共收益中列支，每年约1万元。孙语介绍，收费取决于小区体量和收入情况，“像曹杨新苑这样一年公共收益只有十几万的小区，费用会相应降低。如果街道组合多个小区签约，单个小区费用可降到8000元左右；没有收入的老旧小区，街道也会托底。”

“明白账”如何“长久治”

有了专业支撑，小区趁热打铁推进物业费调价。一支由党员老同志、楼组长、居民代表组成的20多人志愿者队伍按楼栋包干到户，把“为什么要调”“调了用在哪里”讲清楚。

2026年9月的业主大会上，调价方案以参与表决业主92%赞成通过。居民李桂声说：“增加两毛还是可以的，等以后美丽家园建设好了，小区面貌更加好。”

调价通过并非“双秘书”一己之功。曹杨新苑恰好赶上美丽家园综合修缮的门槛：必须做到质价提升和维修资金续筹，才能纳入政策支持。雨污水管道改造、柏油路铺设、绿化补种，一系列工程让居民看到了小区“质价双升”的预期。

“双秘书”的作用，是把报价、程序、授权边界摊开，破解专业不对称、信息不对称、信任不对称，让基层治理有人敢签字、业主能看明白。但它解决的是专业支撑和程序合规，不能替代业主自治，也不能替代行政监管。

从全市看，业委会秘书制度已从基层自发探索走向制度定型。2026年6月，上海市印发《关于建立住宅小区业主委员会秘书制度的实施意见（试行）》，明确业委会秘书由居民区“两委”选派，以无偿方式为业委会规范运作提供专业化、标准化协助，不参与业委会会议表决、不接受委托对外代表业委会。确有必要时，可通过市场化方式选聘具有相关专业能力的辅助工作人员。

普陀区现有住宅小区690个，物业服务企业162家。2026年6月至7月，区纪委监委开展物业服务领域突出问题专项督查时发现，部分小区公共收益管理不到位，小区治理各方未形成合力。

真如镇街道的“双秘书”模式，正是在这一制度框架下，将“‘两委’选派的执行秘书”与“市场化选聘的专业秘书”双轨并行，为业委会配备财务专业和流程合规两方面支撑，从源头减少因信息不对称引发的矛盾。

同类实践已在真如镇街道其他小区展开。恒力锦沧花园自2023年起引入第三方代理记账，公共总收入从2023年一季度15.8万元增至2025年四季度23.5万元，账外支出从2023年10.7万元到2025年全面清零，2025年补充专项维修资金183.71万元。

真光四小区2025年引入该模式，全年公共收益入账74.37万元，代理记账业务费仅1万元，占公益性支出16.7%；业主针对小区财务问题的投诉咨询量较此前下降82%。

但可复制性仍取决于几个关键条件：费用来源是否稳定、人员是否稳定、权责清单是否清晰、监督闭环是否形成。每年约1万元从公共收益列支，是否经业主大会表决？专业秘书核验发现问题如何移交整改？这些都需要在制度中厘清。

对曹杨新苑而言，调价通过只是第一步。物业费调价后，服务质量是否同步提升、公共收益是否持续公开、业委会改选能否顺利，都是观察“质价双升”成色的关键。居民区党总支书记韦旸透露，下半年小区将启动新一轮业委会改选，进一步强化居民自治和监督能力。

“双秘书”的价值，在于把专业的事交给专业的人，让业委会从“凭良心办事”走向“凭专业办事”。但信任关系能否真正从一笔笔清楚的账目中重新生长出来，仍需更长周期检验。

记者：陶钦忆

编辑：戴琳