北京迎来“8·28”新政后首场土拍，市场实际热度冷热分化。

9月3日，北京迎来“8·28”新政后首场土拍，市场实际热度“冷热分化”。

先看较受关注的朝阳区将台乡629地块。公开信息显示，该地块原有中海新城、中建智地+太古联合体、华润置地三家开发商及联合体报名，但下午现场竞价时，仅中海新城一家领取竞价号牌，最终地块在临拍前“暂停出让”。

北京市规划和自然资源委员会公告显示，“现暂停北京市朝阳区将台乡驼房营一队JT-629地块土地一级开发项目1018-0013、0001、0002、0018地块二类城镇住宅用地、体育场馆用地（编号：京土储挂（朝）[2026]044号）国有建设用地使用权出让挂牌交易。”

据悉，将台乡629地块由4幅子地块组成，起始价格75.21亿元，包含1幅住宅用地及3幅体育场馆用地。其中住宅地块容积率2.5、限高80米，适合打造高层大平层产品。另三幅为体育场馆用地，竞得人建设完成后需无偿移交朝阳区体育局。

从区位上看，作为朝阳东四环为数不多的成片开发豪宅板块，将台乡地块所在片区聚集了多个高端小区。区域内规划中的商业配套、写字楼集群、教育医疗资源也较为优质。但是，因需配建体育场馆等并无偿移交，资金门槛也相对较高。

业内机构表示，该地块本身热度较高，不论是前期中建智地深度跟踪，还是中海地产现场拿号，都意味着地块并非无人问津。目前，官方尚未披露暂停出让的具体原因，后续地块是否会调整价格后再次入市，仍有待正式公告。

值得注意的是，同日北京另一宗地块拍出“百轮竞价”，市场热度尚可。

今日，顺义温榆河地块正式出让，地块起始价70.71亿元，综合楼面价34621元/平方米，共两家竞买主体报名：华润置地、金隅+懋源联合体。最终，华润置地经过170余轮竞价斩获，总价82.99亿元，溢价率17.37%，综合楼面价40635元/平方米。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，该地块位于五环与六环之间的温榆河生态走廊，交通以自驾为主，距京承高速后沙峪出口约3公里，至地铁15号线后沙峪站约2.2公里。商业依赖中粮·祥云小镇与罗马湖商业街，3公里范围内覆盖16所国际学校。

值得注意的是，该地块附近即北京润园项目，对应地块同样由华润置地于去年竞得，价格60.24亿元、楼面价约3.5万/平方米。该项目开盘至今网签339套，去化近九成，成交均价约7.2万/平方米。同板块内，懋源璟橒成交均价7.3万/平方米，去化约六成。

不过，该板块内低密产品的去化表现明显分化，懋源云纪去化率仅约26%；马头庄0503地块以底价成交，楼面价约2.23万/平方米、尚待入市。中指数据显示，2025年后沙峪板块面积供求比约为2.31，2026年供应还将进一步放量，库存去化压力正在累积。

张凯表示，新政对该地块的影响相对其他地块更小，1.01容积率的产品层数少、工期相对可控，别墅产品还能够毛坯交付，如果实行现房销售，项目从拿地到竣备周期也较短。

在业内看来，随着我国房地产行业步入新周期，房企的投资拿地策略也将生变。

此前8月28日，住建部、央行、国家金融监督管理总局、自然资源部、证监会五部门密集发文，对房地产开发、销售、融资等基础制度进行重构，构成“现房销售制、项目公司制、主办银行制”三位一体的制度框架，房地产正式进入新发展时期。

新模式下，商品住房预售门槛统一提升至单体建筑主体结构封顶，回款进专户、专款专用、交付前严禁抽调；新出让项目优先选择现房销售，无预售回款缓冲，竣备前约2年为纯现金消耗期，且现房销售回款同样封闭专户，须先清偿项目自身贷款本息。

丁祖昱评楼市认为，对房企来说，未来的拿地逻辑要重新算两笔账。从城市来看，资金将投向需求更稳更充足的热点城市。从产品来看，低密用地会更受房企青睐，低密多层产品的工期相对可控，对大高层、旧改等周期较长的项目，房企则会更加谨慎。