◎记者 梁银妍

中国证监会8月28日发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》）。作为资本市场涉房地产各项融资业务的指引性文件，《意见》着力改革完善房地产企业股票、债券、资产支持证券（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）等融资制度，满足房地产企业合理融资需求，助力构建房地产发展新模式。

在业内人士看来，随着《意见》与商业不动产REITs试点协同推进，资本市场支持房地产发展新模式的制度框架初步成形。

具体而言，《意见》优化资本市场各项融资业务的制度安排，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制企业合理融资需求。

在支持房地产开发企业合理融资方面，《意见》提出了五方面具体举措：

一是强化资本市场功能发挥，支持上市房企再融资，募集资金应当投向符合政策要求的市场化房地产项目，并持续做好境外上市房企再融资的备案工作。

二是发挥资本市场在企业并购重组中的主渠道作用，支持上市房企运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。其中发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。建筑等与房地产密切相关行业的上市公司，参照上市房企政策执行。

三是着力满足房企合理债券融资需求。支持房企发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，允许存量公司债券滚动续发，并进一步提高审核工作效率。鼓励专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保、创设信用保护工具等方式，支持房地产企业发行债券融资。

四是助力盘活房企存量资产。鼓励依托经营稳健、现金收益良好的项目，发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS。拓宽房企权益融资渠道，支持依托符合条件的项目发行REITs或者作为扩募资产装入已上市REITs。研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设。

五是持续推进不动产私募投资基金试点工作。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投向符合政策要求的不动产项目。

与此同时，《意见》提出，加强房地产相关风险监测，落实“四早”要求，建立健全资本市场房地产风险预研预判机制。稳妥防范化解房地产相关风险，平稳有序做好上市房企退市监管，配合地方政府推动房地产违约债券处置出清，积极配合行业主管部门和地方政府工作。

值得一提的是，截至目前，已有4只商业不动产REITs上市，募集资金超过200亿元；另有7只产品获批并在发行中，16只产品在审，合计募集资金超过850亿元。据悉，证监会将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，坚持市场化、法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，强监管防风险，促进投融资良性循环。

证监会表示：将坚持把好发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目；优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目。

“目前看，项目储备较为充裕，质量总体不错，申报积极踊跃。”一位业内人士称。