北京楼市新政落地已满一周，市场最先发生变化的是前端看房与咨询环节。据机构监测，近期北京部分新房项目和二手房门店到访量与客户咨询热度明显升温。

公开市场信息显示，在新政施行后首个周末，丰台区嘉棠雅序项目到访量环比上涨15%，成交涨幅达到30%；招商臻园到访120余组、环比上周增长40%，成交环比增长36%。

但从网签端来看，并未立刻迎来脉冲式回暖，就8月10日-8月16日（上周）政策执行之后的首个完整网签周期来看，整体数据呈现“量微涨、价下行”的分化特征。

机构数据显示，上周北京市商品住宅成交530套，环比上涨1.73%；成交面积6.47万㎡，环比上涨0.62%。成交均价53889元/㎡，环比下降9.77%；成交金额34.87亿元，环比下降9.17%。

整体而言，成交套数、面积实现小幅抬升，但整体涨幅有限，说明政策红利仍处在传导过程当中。

而本次成交价格下行，并非全市楼盘普遍降价，主要来自成交结构发生改变。

上周，8万元/㎡以内的普通住宅成为成交主力，尤其是部分近郊刚需盘网签占比提升，带动低单价普宅成交规模走高。

数据显示，上周普宅共计成交454套，较上周427套环比上涨6.32%，但成交金额为22.91亿元，环比微降1.25%。

套数走高而金额增长乏力，本质是低总价房源贡献了大部分成交套数，金茂北京国际社区的成交表现，直观体现出这一市场特征。

上周，金茂北京国际社区成交17套登顶套数销冠，但受限于刚需定位，项目当前均价维持在1.8-1.9万元/㎡。

据项目销售反馈，在价格保持企稳的基础上，本轮新政大幅提高公积金贷款额度，降低购房门槛，对项目去化形成明显助力，近期项目销售表现向好。

刚需赛道充分承接政策利好的同时，高端改善市场的运行逻辑则有所不同，并不会简单同步波动。

上周，均价在8万元/㎡以上豪宅市场成交66套，成交面积1.03万㎡，成交均价105674元/㎡，成交金额10.86亿元。

其中，保利熙瑞以2.01亿元的总成交额拿下金额榜首位，成交均价达11.42万元/㎡。项目地处西四环海淀区四季青板块，依托优质的地段与产品力，在豪宅市场表现坚挺。

综合一周市场表现不难看出，本轮政策红利更多释放给刚需、刚改群体，有效拉动近郊普宅的成交套数；而高端改善市场更多依托地段、产品本身价值驱动。

值得注意的是，二手房端修复力度要优于新房大盘。北京市二手住宅上周成交3104套，环比上涨9.95%；成交面积28.36万㎡，环比上涨12.81%。截至8月16日，北京8月二手住宅累计成交6124套。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，新政策影响从需求释放到认购及最终网签仍需要一定时间，未来几周成交能否持续改善，是观察本轮政策效果的关键。

同时，也有业内人士表示，本次新政落地时点，恰好临近传统楼市“金九”销售旺季，政策红利叠加季节性销售窗口，市场对后续成交修复抱有一定期待。

文丨黄宁 编辑丨徐楠、崔瑞婷