界面新闻记者 | 王妤涵
深圳涉宅用地的楼面单价，首次突破了10万元/平方米。
6月5日下午，深圳南山区粤海街道T204-0153宗地迎来拍卖，地块建设用地14116.04平方米，起拍价23.02亿元。
界面新闻了解到，保利置业、华润置地、中海地产、招商蛇口、建发房产、越秀地产共六家头部央国企参与了这场竞拍。
竞价过程十分胶着，经过291轮举牌拉锯，保利置业最终以57.72亿元的总价将地块收入囊中，溢价率达到150.74%，折合楼面价约10.87万元/平方米。
这一价格大幅超越了2025年前海桂湾地块8.42万元/平方米的纪录，刷新深圳涉宅用地的单价纪录。
“最牛街道”的稀缺宅地
这场创纪录的竞拍背后，是地块不可复制的稀缺基因。
T204-0153宗地所在的粤海街道，被坊间称为深圳“最牛街道”。腾讯滨海大厦、百度国际大厦、深圳软件产业基地等科技地标在此林立。2024年，粤海街道的GDP突破4500亿元，几乎贡献了南山区的半壁江山。
区域内聚集了大量互联网、半导体等新兴行业从业者，高净值购买力充裕。配套方面，地铁2号线与13号线双轨交汇，深圳湾万象城、南山外国语全学段教育、科技公园等城市级资源环绕。无论从产业还是生活半径看，都是深圳含金量最高的板块之一。
这里的住宅供应极度稀缺，上一次宅地出让还要追溯到2019年底，此后近六年几乎“断供”。
更关键的是，T204-0153是该片区近十年来首宗公开出让的低密纯居住用地，在深圳核心区普遍6.0-8.0容积率的当下，地块2.9的容积率本身就是一种稀缺产品力。
宗地现状 图源：深圳公共资源交易中心“没有商业配建干扰，纯粹的低密住宅用地，直接回应了高端改善客群对居住舒适度的迫切需求。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对界面新闻表示，高溢价是对这种稀缺产品力的合理体现。
市场数据也为高价拿地提供了安全垫。
目前，地块周边的粤海、深圳湾区域二手房挂牌均价约18万元/平方米，恒裕滨城高区无遮挡海景房源挂牌价甚至超过25万元/平方米。
“区域内房源以二手房为主，但楼龄多在10年以上，户型设计、社区功能、景观园林都比不上新房，尤其是高容积率问题突出。居民置换意愿很强。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受界面新闻采访时分析指出。
这意味着，即便以10.87万元/平方米的楼面价拿地，项目未来的售价预期仍有可观的安全边际，这也是多家头部房企敢于放手一搏的核心原因。
另一个提振信心的信号，来自近期深圳豪宅市场的热销行情。
5月23日，深圳湾的中信信悦湾加推78套大平层，总价5150万元起，均价超过20.8万元/平方米，半小时内售罄；同一天，宝安中心区的观潮府加推40套总价2600万元起的房源，备案均价约14.7万元/平方米，同样实现“日光”。深圳核心地段核心资产的“吸金能力”，再次被验证。
“小而美”宅地火热
回顾2026年以来深圳出让的几宗宅地，成交逻辑分化明显。
3月，罗湖区笋岗地块因轨交开发资质门槛，由深铁以底价8.69亿元摘牌；4月，龙华民治北站地块由民企天健以40.18%的溢价拿下，在当时已属高溢价标杆；6月5日的南山粤海地块，无竞买门槛、不限地价，以150.74%的超高溢价和10.87万元/平方米的楼面价，一举登顶全市“单价地王”。
三宗地块，三种热度。这体现出当下深圳刚需区域地块走稳，外围地块底价或低溢价成交，核心区稀缺优质宅地则成为头部房企的“必争之地”。
“深圳出现‘单价地王’，不仅是‘价高者得’规则下的价值回归，更体现了房企对核心城市优质资产的持续加仓意愿。这是市场信心回升的积极信号。”严跃进对界面新闻指出。
在他看来，这不仅是对核心资产的重磅投票，也标志着楼市供给侧正从“普适性供应”向“极致优质供给”转型。优质地块和高品质产品，正成为竞争的新焦点。
从全国范围看，截至6月5日，今年全国25个重点城市共成交203幅纯住宅用地，其中溢价成交的有67幅，占比约33%；溢价率超过40%的约6%，几乎均为一线及新一线城市，主要集中在“北上广深”以及杭州、南京六座城市。
此次深圳粤海地块的溢价率高达151%，是今年以来出让宅地中溢价率最高的一宗。
2026年一线和新一线城市中纯住宅用地溢价率TOP10（%） 图源：易居研究院接下来在6月，深圳土地市场还有两宗宅地竞拍。6月12日，前海桂湾T201-0233地块将挂牌出让；6月25日，宝安中心区A002-0113地块也将接棒登场。
“粤海地块的火热表现，可以为后续前海桂湾、宝安新安两宗重磅宅地提前预热，强化深圳核心区优质资产的价值韧性预期，成为2026年深圳土地市场极具标志性的强势信号。”中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅对界面新闻分析指出。
与此同时，深圳楼市的整体复苏也在为土地市场提供更多信心支撑。
乐有家研究中心统计数据显示，今年5月，深圳一二手住宅合计备案/网签量重新突破1万套大关，这是自2025年4月以来时隔14个月重返“万套”水平。豪宅热销与核心区回暖并行，高端改善需求集中释放，楼市结构性复苏的信号已相当明确。
