瑞穗证券将联邦房地产投资信托公司（FRT）评级上调至“跑赢大盘”，目标价从121美元上调至130美元，理由是该公司住宅叠加零售的开发项目储备以及租赁活动加速。但公司股价已接近52周高点，年初至今表现比RMZ房地产投资信托指数高出约740个基点。

公司2026年第一季度核心运营资金（FFO）为每股摊薄1.88美元，同比增长10.6%。管理层将2026年全年核心FFO指引上调至每股7.46 - 7.55美元。第一季度租赁量创纪录，可比空间现金租金增长13%，投资组合入住率为93.8%，出租率为96.1%。

公司有4亿美元的住宅叠加零售开发项目储备，预计再开发带来的物业运营收入增量全年为1400 - 1500万美元，但至少要到2027年，项目才会对核心FFO产生显著贡献。

公司股价约为每股120美元，远期核心FFO的市盈率约为16倍，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率约为5.5倍，利息覆盖率为2.5倍，股息收益率为4.14%。

若股价回调至105 - 110美元区间，将评级上调至“买入”；若第二季度租赁业务增速放缓或新租约现金租金增长率低于8 - 10%，将评级下调。

联邦房地产投资信托公司运营良好，增长故事可信，但股价已反映利好因素，已持有者可继续持有，观望者可等待股价回调。

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