（来源：新基建投融圈）
【本文为人民出版社出版的《REITs：中国实践》一书的序言，作者韩志峰，写于2025年6月21日】
2025年6月21日，夏至时节，万物并秀。
2021年的今日，中国公募REITs试点破土萌芽，历经1462个昼夜流转，已从一粒金融创新的种子，生长成一片生机勃勃的森林。这片承载着中国投融资体制改革希冀的热土，已在发行数量上成长为全球第二大公募REITs市场，正逐步唤醒百万亿沉睡的存量资产，见证着资本与实体的深情相拥。当世界金融版图因中国REITs的崛起而悄然演进时，我们回望来路，既为这片新生的森林经风历雨日渐繁茂而欣慰，更为其根植于中国特色土壤的生命力而振奋。
四年之前，公募REITs在中国尚是新生事物，以基础设施项目开局更是无先例可循，前行之路荆棘丛生，困难重重。从既要保障资产质量、防范合规风险，到又要保持合理进度、推动市场建设；从既要保证基础设施的公共属性，到又要满足合理投资回报的市场诉求；从国资转让问题的创新解决，到会计权益记账的艰难确认；从资产估值的合理确定，到税务处理的合规适用；从二级市场波动的积极应对，到投资者教育的有效开展；从资产类型的不断拓宽，到市场规则的逐步完善……面对这层层障碍、道道险关，有关各方秉承“找出路、避风险”的原则，守正创新、披荆斩棘，一次次关山飞渡、跨越天堑将一个个“不可能”变为“可能”，这才迎来今日中国公募REITs市场的66朵鲜花盛开。
四年再回首，实践给出的答案远比当初想象的更精彩。66个已上市公募REITs项目，每个项目都与时代同频共振：或与国家战略高度契合，或对民生福祉深度关切，或将改革创新深入推进。产业园REITs见证着“双循环”战略下的智造升级，高速公路REITs承载着汽车大国的梦想，清洁能源REITs点亮碳中和之路，仓储REITs演绎物流强国的资本叙事，保障性租赁住房REITs书写“住有所居”的民生答卷，消费基础设施REITs托举熙熙攘攘的市井繁华，原水水利REITs以一泓清泉滋润人间，此外还有供热管网REITs的城市温度、农贸市场REITs的烟火气息……而最新获批的数据中心REITs，则预示着新质生产力与金融工具的深度耦合。这些鲜活的案例，既是对“中国REITs道路”理论构想的现实呼应，更是中国特色REITs制度优越性的立体呈现。
春华秋实，岁物丰成。历经四个寒暑的风雨淬炼，中国公募REITs市场正在画出几近完美的成熟度曲线。原始权益人从观望试探到主动拥抱，从最初将REITs视为“融资工具”到主动建立资产孵化平台培育合格资产，借REITs实现轻装上阵，为未来发展引入活水之源。基金管理人“摸着石头过河”，从初期重点关注规模增长、费用收取到日益重视长期主动管理和稳定运营，纷纷组建起涵盖项目管理、行业经营的专业团队，与券商投行协同提升全链条服务能力。中介机构从学习借鉴国际经验到创新本土服务模式，根据监管规则，结合项目实际，提供更为精准的法律合规、财务审计、资产评估等服务。投资者从雾里看花到理性认知，逐渐形成价值投资和配置持仓理念，长期资金日益成为市场主力，机构投资者对底层资产抽丝剥茧、穷原竟委的剖析已可比肩行业专家——这场多方共舞的改革实践，正在重塑中国资本市场的生态格局。
中国公募REITs的生命力，根植于服务实体经济的初心，成长于制度创新的沃土。四年间，管理部门与市场各方紧密合作，监管框架日臻完善，配套制度持续迭代，夯实了公募REITs市场行稳致远的基石。对投资管理合规性的要求彰显中国特色，“公募基金＋ABS”的架构设计蕴含创新智慧。明确国资转让规则极大提升国企发行效率，出台REITs税收文件精准传递政策支持信号，确认REITs权益属性充分激发市场投资活力。当高速公路REITs在车流量波动中保持稳定派息，始知“强制分红”机制设计的真意；当消费基础设施REITs通过资产焕新实现估值跃升，乃懂“主动管理”赋予金融工具的重塑力量。信息披露指引、扩募规则的不断完善，见证着中国资本市场制度创新的独特韵律；弱化收益率硬性要求、实行常态化发行机制，更谱写了中国公募REITs市场化发展的新篇章。制度创新与市场需求的桴鼓相应，不断为公募REITs注入源头活水。
1462个日夜的实践，中国公募REITs不仅验证了“资产上市”路径的可行性，更成为践行金融向实、金融为民理念的试金石。1800亿元的发行规模，撬动了万亿级基建投资，形成存量资产与新增投资的良性循环，在服务国家战略与发展资本市场之间架起金色桥梁，金融活水终成实体甘霖。200多亿元的分红回报，超5％的平均年度分红水平，让普通投资者得以共享国家高质量发展的红利，成为居民财产性收入的新渠道，犹如春日暖阳温暖着投资者的心田。超百亿元的财政税收，数万个工作岗位的支撑，是对国家民生托底、就业促进的有力保障。民营企业积极参与，外资项目纷至沓来，已成鼓励民间投资、吸引外商投资的创新举措。中证REITs全收益指数于2025年初冲破千点，年内全收益指数涨幅超11％，二级市场的舞步从青涩走向成熟，这条具有中国特色的资产证券化之路，正在成为全球REITs市场不可忽视的东方样本。
本书的酝酿和写作，恰逢中国REITs从试点探索转向高质量发展的重要转折点。相较于四年前《REITs：中国道路》的理论构建，此次我们更聚焦实践真知：通过30多个典型案例的庖丁解牛，揭示资产筛选、方案设计的“中国标准”；借助近百个项目的实战经验，总结资产合规、收益预测、估值定价的“本土逻辑”；跟踪推荐审核、定价发行、市场交易、运营管理的全流程，提炼制度优化的“实践智慧”。创作团队中，既有监管规则的设计者，也有市场一线的操盘手；既有默默深耕的投资人，也有造诣深厚的理论家……他们在市场起伏中经历的考验，在项目攻坚中体会的辛酸，在艰难前行中积累的灼见，在深刻思考中凝结的真知，构成了本书最珍贵的实践底色。
中国公募REITs的实践之路，从来不是简单复制他国经验的“跟随者游戏”，而是立足国情、守正创新的“开拓者征程”。本书试图以多维视角解读中国公募REITs的成长密码。既有对试点历程的深情回眸，也有对制度设计的条分缕析；既呈现市场博弈的生动场景，也探讨价值发现的独特路径。在案例剖析中感受改革温度，在数据推演中把握市场脉搏，在制度比较中彰显中国道路，在国际视野中展望未来前景。尽管我们已竭尽所能，但相较中国公募REITs的星辰大海，本书仍不过是管窥蠡测之作，如果其中的一些浅显之见能够为读者提供哪怕一点点的帮助和借鉴，我们也将深感欣慰。
1462天，中国公募REITs破土而出，从无到有、从弱到强，如今已枝繁叶茂。但相较国外60多年的发展历史、万亿美元级的市场规模，中国公募REITs仍处少年。未来的年轮里，愿所有中国公募REITs市场的参与者，用智慧浇灌理想，用实干诠释担当，继续以实践为笔，以躬行为尺，以初心为墨，以民生为卷，共同谱就中国公募REITs的壮美篇章。
路虽远，行则将至；事虽难，做则可成。
是为序。
韩志峰
2025年6月21日于北京
