观点网 2026开年第一个上海大型城市更新项目规划来了。

近日，位于上海虹口区的瑞康里城市更新试点项目公布了设计方案，拟建3栋4层、7栋3层、7栋2层风貌住宅，无中小套型比例要求。值得注意的是，项目还包括18套保障性租赁住房，占比约合5%。另根据规划，该项目地块内还设有不少于2000平方米的商业面积。

瑞康里坐落于虹口区嘉兴路街道，地处内环核心，合围区域紧邻音乐谷，被三条内河环绕，是保存完整水系格局的历史文化风貌区。从时间线来看，瑞康里始建于1930年代，原为面向工薪阶层的石库门里弄住宅群，建筑多为砖木结构二层联排，其所在区域属原虹口港以北老工业与居住混合地带，历史上毗邻上海公共租界北区。

20世纪50至80年代，瑞康里经历了多次公房化改造；2010年后，上海虹口区开始正式推进“北外滩-音乐谷-瑞康里”文化走廊建设，瑞康里则被纳入上海市历史文化风貌保护区范围内。

2019年，瑞康里明确被纳入上海城市有机更新项目。彼时，该片区内共有居民630证693户、单位26家，在册户籍2196人，为承接街坊安置工作，2023年8月，瑞康里城市更新项目推出四种安置方式，包括货币化安置、异地实物安置、回购原地建设房屋、回租原地建设房屋，而安置工作背后的主力则为项目实施主体上海地产集团。

作为操盘过多宗沪上旧改项目的企业，上海地产集团曾负责上海各区域内25个项目、75幅地块的旧区改造工作，改造各类旧住房面积147万平方米，其擅长以合作形式进行旧改工作，瑞康里项目也不例外。

2025年11月20日，上海虹口城市更新建设发展有限公司以协议方式拿下瑞康里旧改地块（虹口区嘉兴社区C080301单元hk264A-01），出让总价达到26.76亿元，楼面价11.49万元/平方米。

观点新媒体了解到，上海虹口城市更新建设发展有限公司的股东分别为上海城市更新建设发展有限公司，上海北外滩集团有限公司和上海虹房集团有限公司，其中，上海城市更新建设发展的持股占比为60%，其股东正是上海地产集团，其余两位股东分别为上海虹房（集团）有限公司和上海北外滩（集团）有限公司。

三家企业强强联合拿下的旧改地块出让用地1.68万平方米，容积率仅1.38，建筑面积2.33万平方米，建筑限高12米，地块住宅部分为R2，允许混合一定比例R1，即别墅项目。按照上海地产集团之前的旧改路径，该地块后期或会通过筛意向合作单位的形式，进一步变更操盘主体。

值得注意的是，该地块需配建保障性租赁住房（原公租房）建筑面积，应占出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上。

事实上，“热门地块”配售保障房的要求早在2024年起就提上正式文件。2024年10月，上海市住房城乡建设管理委发布《关于本市保障房配建的实施意见》的通知，通知中提出，凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目（租赁住房建设项目除外），均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例，配建保障房及相应产权车位；鼓励保障对象较多的区域进一步提高建设项目的配建比例。

对于瑞康里项目乃至整个虹口区来说，配售保障房将成为长期话题。观点新媒体注意到，2025年11月虹口区还公布了2026年计划出让的7幅重点涉宅城市更新地块，除了此前就已入市的91街坊、华贸中心等商办类项目，以及绿城外滩潮鸣、华润外滩瑞府等住宅项目，2026年虹口区将推出140街坊、146街坊等涉宅新项目。

其中，140街坊的hk354A-03地块是虹口区嘉兴社区规划的一宗住宅用地，位于瑞虹新城商圈核心区域，东至飞虹支路，紧邻宝元小区和紫虹嘉苑。该地块性质为RR3类住宅，容积率2.1，限高60米，周边有瑞虹天地太阳宫等商业配套。资料显示，该地块于2022年已经完成征收，目前处于净地状态，部分旧屋待拆除。

观点新媒体查阅资料得知，目前该地块周边老旧小区居多，以紫虹嘉苑为例，该项目建成于2003-2007年间，目前小区挂牌均价约合9.66万元/平方米。

此外，虹口区146街坊内的hk306-08地块位于瑞虹新城一期南侧，同样为虹口最新的住宅储备用地，占地面积约0.7公顷，规划建筑面积2.4万平方米，限高80米。据悉，该地块目前正在推进土壤污染修复工程，主要修复重金属污染土壤，地块未来将作为三类住宅用地供应。

140街坊、146街坊之外，北外滩67街坊项目所受的关注热度更甚。

北外滩hk285地块位于北外滩规划红线范围内，为科研、居住混合用地，占地1.79公顷，住宅建筑面积约4.76万平方米，科研面积约8.5万平方米，该地块临近12号线国际客运中心站、白玉兰广场、北外滩来福士。2025年11月，虹口区官网发布了关于《北外滩地区控制性详细规划hk285街坊局部调整》公示稿，规划将原hk285-01、02、04地块重新划分为hk285-05、以及hk285-06地块，hk285-06地块规划为科研设计及三类住宅组团混合用地，直接增加近1.79公顷的住宅面积。

除上述项目之外，2026年虹口区还将推出广中路220街坊、欧阳路255街坊、欧阳路250街坊，以及江湾镇324街坊项目，具体出让时间未定。

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