2025.12.02
本文字数：2751，阅读时长大约4分钟作者 | 第一财经 马一凡
近期，越南河内等主要城市掀起抢房潮——部分新盘开盘即“日光”、社会住房申请者通宵排队、房价持续飙升。
有人倒卖社会住房赚差价，高额价差让他们宁愿彻夜排队；有人则盯上“行政区划调整传言”，通过消息炒作让房价暴涨。
这波越南“抢房潮”究竟是真实需求爆发，还是“谣言式炒作”的泡沫游戏？在结构性矛盾与投资热潮交织下，越南楼市未来走势备受关注。
“排队抢房”正在越南上演
排队购房、房价越涨越抢手、倒卖房子赚差价……这些熟悉的套路正在越南上演。
据越南当地媒体报道，2025年第三季度，在越南的河内等大城市出现了一种现象——新开盘的项目价格高于去年同期，但仍有良好去化，不少楼盘在开盘首日就“售罄”。
今年10月，一个位于河内、名为“阳光传奇城（Sunshine Legend City）”的经济适用房楼盘推出1000套房源，竟吸引4000人次登记预订，正式开盘当天就“日光”了。
越南建设部（Ministry of Construction）数据显示，今年第三季度，河内全市场平均初级销售价格达到8000万越南盾/平方米（约合人民币2.1万元/平方米），较年初上涨5.6%，较2024年同期上涨33%。许多高端项目的价格高企，达到1.5亿至3亿越南盾/平方米（约合人民币4万元至8万元/平方米）。
根据世邦魏理仕（CBRE）数据，河内公寓的涨幅领跑全越南，2025年上半年，河内推出的公寓中，60%的定价高于8000万越南盾/平方米，且从2024年第三季度起，已无任何新项目价格低于6000万越南盾/平方米（约合人民币1.6万元/平方米），高端项目大量定价超过1.2亿越南盾/平方米（约合人民币3.2万元/平方米）。
胡志明市方面，2025年第三季度新推公寓楼盘售价在8000万至1.2亿越南盾/平方米，最高达1.5亿越南盾/平方米。
2025年第三季度，在越南全国公寓售价增长率中，河内位居榜首，紧随其后的是岘港市，而胡志明市的售价也有显著增长。
此外，越南建设部在11月还披露，存在排队购买社会住房后转售赚取2亿至5亿越南盾（约合人民币5.4万至13.4万元）差价的行为。
越南的社会住房是政府为中低收入群体、工人、年轻公务员、城市新居民等提供的可负担住房项目，强调合理价格以及政府支持，售价一般远低于同板块的高端商品房，是当地一种介于市场化与保障房之间的住房供应体系。
有越南媒体报道称，近期在许多地方，社会住房项目开盘时，数百名居民不得不从晚上开始排队等待提交申请，有些地方甚至出现了抢报名的拥挤场面，这表明实际需求很大，但供应有限。近期网络上出现的越南人通宵排队抢房“名场面”，大多数都是当地居民抢购社会住房项目的火爆场景。
当地楼市存在“谣言式炒作”
实际上，越南几个主要大城市的公寓价格并不是今年才开始涨的，此前已经连涨了很多年。
根据越南房地产经纪人协会（VARS）数据，从2019年到2024年年底，河内公寓一手价格上涨超过72%，岘港上涨近50%，胡志明市上涨34%。
中国驻越南大使馆经济商务处网站也援引越通社报道称，2024年，越南公寓价格曾大幅上涨，其中河内市的公寓房价同比增长约40%至50%，河内市部分公寓的房龄已有近10年，但其价格仍高达9000万越盾/平方米（折合人民币25000元/平方米）。胡志明市公寓价格与2023年相比上涨约20%至30%，岘港、芹苴等其他一些省市公寓价格也处于高位。
那为何近期越南部分城市的房价上涨和抢房情况会引发关注？
越南建设部网站近期刊登的一篇文章显示，尽管越南主要城市的公寓价格在多年大涨后趋于稳定，但许多省份的地块和独立住宅却再次升温，这并非出于健康的市场原因。
该文章称，目前越南房地产市场中存在不少“谣言式炒作”，部分涨势来自未经证实的行政区划调整传闻，例如有地区短短数月内上涨20–30%，主要基于某些地方可能会并入大型城市区域的传言。部分地区由于胡志明市及龙城国际机场等大型基建，涨价也格外猛烈。
对此，越南建设部警告称，缺乏真实需求或规划依据的涨价将导致市场波动，并提升买家风险。
此外，“抢房潮”背后，也有越南房地产市场积弊已久的结构性矛盾因素。
越南建设部称，当前商品房供应主要集中在高端和中端，缺乏适合大多数民众的可负担住房，尤其缺乏工业园区工人住房、社会住房及城市低收入者住宿。
有研究机构分析称，越南房地产市场呈现出严重的结构性错配，高价商业住宅占比过高，而工薪阶层可负担的社会住房供应严重短缺，社会住房供应量远低于符合申请条件的居民数量，导致低收入群体不得不冒着严寒通宵排队。
今年第三季度时，越南建设部称，建议各部委与地方在今年最后四个月共同推进关键任务，包括加快审批新住房与社会住房项目，以增加市场供应。越南国家银行在执行12万亿越南盾信贷项目的基础上，将继续推出面向35岁以下首次购房者的优惠贷款计划，提供合适的利率和贷款期限。地方正努力克服困难，确保到2030年完成“至少一百万套社会住房”计划，其中2025年底前预计完成10万套以上。
外国投资者需警惕风险
近年来，不少外国投资者对越南的房地产市场颇感兴趣。
据越南当地研究机构数据，越南房地产市场在法律框架改善、FDI（外国直接投资）增长、基础设施升级、投资环境友好等因素推动下，正处于增长前沿。2024年房地产吸引63亿美元的外国直接投资，占总投资比例的16.5%，同比增长35%，资金来源主要是新加坡、日本、韩国、美国及欧盟。越南在东南亚房地产M&A（收并购）交易量增长中位列第二。
研究机构“居外IQI”数据显示，2025年上半年，越南吸引外资48亿美元，同比增长2.4倍，其中新加坡投资额领先，上半年越南房地产M&A总额显著增长，新加坡、日本和韩国财团频频入场，租赁住宅和高端公寓成为资本追逐焦点。
一位长期从事海外房产投资研究的人士对记者表示，尽管越南在2015年允许外国人买房并获得合法产权，但却设置了两个苛刻的要求：一是不能拥有土地永久产权，土地使用权仅为50年（越南公民可拥有永久产权）；二是每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%，每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套。
该人士还表示，从投资回报来看，越南房产投资应当分为本国居民购买视角和外国投资者购买视角，其差异之处就在于越南盾与美元之间的汇率变动。从越南本国居民角度来看，购房原因通常是自住和抗通胀，以越南本币计价；对外国投资者而言，主要目的是出租和投资，汇率波动可能带来投资损失，需要考虑的因素和承担的风险不同。
此外，业内人士认为，近年来越南大力提升基础设施、吸引外资投资，提升了房地产的吸引力，不过风险仍存，未来商业公寓项目以及社会住房项目均会大量入市，长期来看后续住房价格或将趋于稳定，此外还要考虑政策一致性及全球经济不确定性。
