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悉尼卖房好时机？卖家平均让价2.9%就能成交，创1年多新低！

《悉尼晨锋报》11月22日报道，悉尼房主如今只需将要价下调微不足道的2.9%，便有望顺利成交——这是自2024年6月以来最低的议价幅度。

不过，专家提醒，卖家或许在相当长一段时间内都难再遇到如此有利的市场环境。

根据Cotality最新研究，悉尼独立屋卖家的平均议价幅度在10月为3.2%，略高于9 月的3.1%。

上一次出现类似水平还是去年7月。

当下，公寓价格的降幅更小，仅为 2.5%，这是自2017年5月、疫情前水平以来的最低折价。

Cotality澳洲住宅研究主管Eliza Owen表示：“目前折让幅度较低，反映出卖方市场的强势。受降息预期和‘首套房担保计划’延长等因素推动，需求旺盛，而可售房源却不多，因此卖家无需太大让步即可成交。”

不过，她也指出，现金利率走势已出现重大变化，原本市场预期本月的降息或将被推迟至明年年底，“因此，对悉尼而言，卖房环境可能会变得更具挑战。”

Owen补充称，折让率偏低也可能意味着卖家对房产价值的预期更加现实，更愿意与市场接轨。而这对他们来说并非坏事。

根据最新的《Domain房价报告》，截至9 月，悉尼独立屋价格过去一年上涨6.3%，中位价创下$1,751,728的新纪录；公寓价格上涨2.7%，中位价达$840,422，同样再创新高。

在Mount Druitt，卖家最有机会以理想价格成交，中位折让率仅1.1%；St Marys紧随其后，为1.4%。而折让最大的地区则包括蓝山（4.8%）、Ku-ring-gai（4.4%）及Leichhardt（4.4%）。

相比独立屋，悉尼公寓的折让幅度更低，Owen分析称，这可能是因为公寓价格并未 经历大幅飙升，买家在议价时压力较小。

“此外，公寓市场受金融条件变化的影响较小，房型相对统一，也使得成交价格更具可比性，从而减少了谈判空间。”

买方中介公司Curtis Associates的Chris Curtis认为，在悉尼部分区域，卖家可能面临更大压力，需要更快出售，并减少对价格的坚持。

他指出，新州政府近期 的“以公共交通为导向的开发”（Transport Oriented Development，简称TOD）政策改革，对市场产生了显著影响。

“一些人感到不安，认为环境变得过于不确定，因而选择退出可能受影响的区，例如Lindfield。”

Curtis说，“他们在对这些政策变化作出反应。”

他还提到：“特朗普带来的政治不确定性，以及降息预期的延后，也在增加市场焦虑。另一方面，投资者贷款激增，与首次购房者及‘首套房担保计划’的受益者展开激烈竞争，而供应仍然紧张。”

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维州租房新规今起生效！房东需注意：这些事不能再做了！

维州租房市场又要变天了！

从11月25日本周二开始，维州将迎来新一轮租房改革，多项新规将正式生效，直接影响数十万租户和房东的生活。

首先，最受关注的一条是：维州将正式终结“无理由驱逐”。

这意味着房东不能再随便要求租户搬走，只有在特定情况下，比如要出售房屋、进行重大翻修，或者租客违约（如拖欠租金）等，才有权终止租约。

另外，租房合同到期后，租客将自动进入“月租模式”，除非双方另行签订新的长期合同。

不仅如此，房东想涨房租也得再三考虑，因为通知期延长到了90天，租客将有更多时间做出应对。

另一个租客拍手叫好的新规是：从11月25日起，所有挂牌出租的房屋都必须符合维州的最低居住标准。

换句话说，出租房不能再是“凑合能住”，而必须达到一套明确的安全和卫生要求。

与此同时，从2021年3月29日以后签订的租约，还必须每年进行一次烟雾报警器的安全检查，这不仅是对租客的保护，也是房东的法律责任。

还有，租房过程中常见的“租金竞价”行为也将彻底终结。

早在2021年，维州就禁止房东和中介主动要求租客出价高于标价租金。

而从11月25日起，就连租客主动加价争房也被明令禁止了——房东和中介一旦接受这样的出价，将直接违法！

Consumer Affairs Victoria表示，为了打击违规行为，他们专门成立的租赁监管小组至今已开出超90张罚单，罚款金额超过75万澳元。

为了进一步保障租客隐私，新规还明确禁止房东和中介未经同意，随意泄露租客的个人信息。

凡是未征得租客许可而透露资料的行为，今后将被视为违法。

下个月维州还有一项租房新规要上线：

从12月1日起，所有窗帘的拉绳都必须固定，防止形成危险的“绳圈”，导致孩子意外缠绕受伤。

Tenants Victoria首席执行官Jennifer Beveridge对这些改革措施表示支持。

她说：“这些变化对租户来说意义重大，尤其是取消租金竞价，让大家终于不用再像在拍卖会上抢房一样。”

“现在租客终于可以安心去看那些预算范围内的房子，不用担心看中的房源被别人加价抢走。”

不过，也并不是所有人都支持这些改革。

澳洲房产投资者理事会（PICA）董事Ben Kingsley表示，这些新规传递的信息非常明确：“维州政府已经不欢迎投资者了。”

他指出，这些改革，尤其是“终结无理由驱逐”的做法通知不充分，造成很多房东措手不及。

维州房地产协会REIV的CEO Toby Balazs也表示，为租户提供安全住房是必要的，但希望政府在制定政策时也要考虑房东和中介的承受能力，“毕竟，私人房东占据了市场90%以上份额。”

他补充道：“新的法规要求多、变化快，很多房东和中介都感到应接不暇，要合规越来越难。”

此外，维州政府最近还通过一项法案：从明年开始，租户在搬家时可以直接把旧房的押金转移到新房，不用再为两个押金同时头疼，这将进一步缓解租户的经济压力。

但是，这些改革是否真的能缓解维州的租房危机，还需要时间进行验证。

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女子豪掷$800万，为留学女儿拍下悉尼5居室豪宅！超指导价$100万

《悉尼晨锋报》11月24日报道，在上周六的一场拍卖会上，一位母亲以800万澳元的价格，为在澳洲留学的女儿买下了位于悉尼Waverton区的一栋住宅。

这幢位于McHatton St 16号的五居室，占地797平方米，没有游泳池。

该房屋的指导价为700万澳元，共有三组买家登记参与竞拍，其中两组积极出价， 价位以10万、20万澳元的加价幅度不断递增，最终超过了750万澳元的底价，在落槌时以800万澳元成交。

来自Richardson & Wrench的销售中介Victoria Liu表示，这位母亲是以女儿的名 义购买的这处房产。

她说：“几年前，Waverton这一区的房子，比如隔壁那幢，售价还只有570万澳元。而如今，这里的房子都能卖到850万甚至1000万澳元，可以说这个区的房价涨势十分强劲。”

拍卖师Ed Riley表示：“这类房产通常属于家族传承性质的住宅，业主往往会持有三四十年。”

据悉，卖家计划搬到北部海滩地区。

记录显示，这套房屋上一次易手是在2013年， 当时的成交价为360万澳元。

这处房产是悉尼上周计划举行的1405场拍卖之一。

截至上周六晚间，Domain的数据显示，在已报告的876场拍卖结果中，初步清盘率为63.6%，同时有206场拍卖被撤销。

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澳洲住房负担能力跌至历史最差水平

在过去五年中，“异常增长”的需求与受限的供应相结合，推动了澳洲房价和租金的飙升。

自2020年3月以来，房屋价值已上涨47.3%，使中位数住宅价值增加了约28万澳元。

根据Cotality十一月发布的住房负担能力报告，目前澳洲的中位数住宅价值为860529澳元。

Cotality研究主管Eliza Owen表示这是一种“异常增长”。

她说：“这种激增是由疫情时代的货币刺激和创纪录的低利率推动的，这些因素大大提升了借贷能力和需求，即使住房供应远远落后于家庭形成速度。”

同期，家庭年收入中位数仅增长了15%，达到104390澳元。

Cotality的四项负担能力指标中有三项——房价收入比、储蓄首付所需年数以及租金占收入的份额——均创历史新高。

由于储备银行自二月份以来三次降息，偿还新抵押贷款所需的收入比例已从家庭收入的45%的历史高位略有下降。

过去五年的价格飙升是由多种因素共同推动的，这些因素刺激了需求，包括疫情时期的刺激措施、低利率、首次购房者的政府激励措施，以及边境解封后海外净移民的快速反弹。

与此同时，住房供应滞后。建筑行业破产、材料成本上涨以及对更大房屋和更小家庭规模的偏好变化都无济于事。

报告显示结果是过去五年新增家庭超过一百万户，而新增住宅仅完成88万套，形成了供需不匹配。

随着房价上涨，房主和投资者能够将他们巨大的资本收益再投资回房地产市场，这扩大了首次购房者和没有父母协助进入市场的人群之间的差距。

Owen说：“房价与收入之间出现了这种异常的分离。”

“这无疑表明，在房地产市场方面，贫富差距正在扩大。”

在悉尼东部郊区，一个平均工资收入者需要35年才能攒够一套中位数房屋20%的首付。

即使他们设法克服了这个障碍，偿还抵押贷款也将占用他们收入的一倍半。

与此同时，墨尔本投资物业税的增加使该市的房价结构性地保持在较低水平，中位数住宅价值是收入的7.1倍，而悉尼则为10倍。