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2026 年悉尼房屋中位价将达 190 万澳元，全澳首府城市房价均创新高
根据最新预测，受首次购房者担保计划扩容、住房供应紧张、利率下降及收入增长等多重因素推动，2026 年底悉尼房屋中位价预计将升至 190 万澳元，全澳所有首府城市的房价均将创下历史新高。
全澳首府城市房屋整体中位价预计将上涨 10.25 万澳元，达到 130 万澳元；自今年 9 月至 2026 年底，单元房价格预计将增加 5.25 万澳元，升至 75.9112 万澳元。
所有首府城市的房价预计将在 2026 年上半年加速上涨，下半年涨幅放缓。这对今年表现不佳的墨尔本和堪培拉来说，将是一次显著转折。
“我们预计房价增长将由悉尼和墨尔本的房屋价格，以及布里斯班的单元房价格引领。这与近年来珀斯、阿德莱德和布里斯班领跑涨幅的情况有所不同，”Domain 首席经济学家尼古拉・鲍威尔（Nicola Powell）表示。
根据 Domain 的预测，2026 年悉尼房屋价格将上涨 7%，墨尔本紧随其后上涨 6%；布里斯班、堪培拉和珀斯预计上涨 5%，阿德莱德房屋价格涨幅为 4%。
明年房价预测的关键影响因素之一，是联邦政府的首次购房者担保计划。该计划于上月扩容生效，提高了合格房产的购买价格上限，并取消了收入限制。这使得不限数量的首次购房者只需支付 5% 的首付，且无需缴纳贷款人抵押贷款保险即可入市购房。
Domain 表示，该计划预计在第一年将推动房价上涨 3.5% 至 6.6%—— 但如果有更多投资者因预期房价上涨而入市，涨幅可能会更高。
“我认为，住房担保计划的扩容将产生显著影响，尤其是对悉尼这样购房门槛极高的市场，” 鲍威尔说。
报告称，在悉尼，该计划可将首付储蓄时间从 10 年大幅缩短至约 3 年，使住房所有权的挑战从攒首付转变为偿还房贷的可负担性问题。
不过目前，许多房主已不堪重负。在悉尼，若以中位价购买房屋并支付 20% 首付，普通两人家庭的房贷支出占家庭收入的比例已高达 72%，远高于 2019 年的 47.8%。
阿德莱德的房贷负担率位居第二，达 51.5%，其次是墨尔本（50.9%）、布里斯班（49.5%）、珀斯（39.5%）和堪培拉（28.6%）。
澳大利亚储备银行将房贷支出占家庭收入超过 30% 界定为高还款负担。
“购房可负担性压力最大的当属悉尼房产市场，” 鲍威尔说。
“这一现象背后，既有得到父母资助的首次购房者，也有拥有资产净值的购房者在推动。”
至于墨尔本，Domain 预测其房产市场将在 2026 年底完全复苏，房屋价格将上涨 8.71 万澳元，中位价达到 118 万澳元。
“预计到 2027 财年，维多利亚州将成为人口增长最快的州，这将提升住房需求，” 鲍威尔说。
“在布里斯班、阿德莱德和珀斯，我们预计这些首府城市的单元房价格表现将优于房屋价格。我认为这反映了这些城市购房可负担性格局的变化，推动需求转向更经济实惠的单元房类型。”
报告预计，到 2026 年底，住房供应增加的整体影响，将与利率下降和家庭收入逐步增长的效应相互抵消，从而减缓房价上涨速度。
毕马威（KPMG）城市经济学家特里・罗恩斯利（Terry Rawnsley）表示，首付计划对购房者而言是件好事，尤其是在悉尼。他称，这将使购房者更快脱离租房市场、实现住房所有权，同时对房价增长的影响较小。
“你能节省房租，更长时间持有房产，而房产还在升值，因此这对悉尼租房者来说确实能带来福利改善，或许还能在一定程度上平衡那些有父母资助的购房者带来的竞争差距，” 他说。
“此前，如果你没有父母资助来支付 15% 或 20% 的首付，就可能被市场拒之门外。而当前的计划实际上为那些没有父母支持的人打开了市场大门。”
他表示，墨尔本在建造更多经济适用房方面做得更好，因此能够吸引并容纳人口增长。
“悉尼房价高企的部分原因，除了迷人的海港景观外，实际上是 20 年来住房整体长期供应不足的结果。悉尼 200 万澳元的房价，或许更多反映了经济适用房供应的短缺。”
02
维州地产中介将被要求在拍卖前公布底价
在州政府对非法报低价做法的打击中，维州的房地产中介将被要求在拍卖的至少7天前公布一栋物业的底价。
维州政府周四上午揭晓了澳洲第一的要求地产中介公布底价的法律，法律要求中介在拍卖或固定日期销售前公布房东可以接受的最低价格。
这些法律意味着没有在时间框架内公布底价的中介不能拍卖或卖房。新法将于明年引入。
报低价是故意把物业的广告价报成低于估计的首家或业主所要求的价格。
尽管这种做法是非法的，州政府承认这个问题在地产业很严重。
2022年成立的打击这种做法的工作组收到了5000多个投诉。
04
过去30年，悉尼房市升值最差区揭晓！
过去30年间，悉尼内城区及高层公寓密集区的房产价值涨幅在全市表现最弱。
最新研究揭示，悉尼各区房产增值呈现显著分化：涨幅最高的区，当前房价较30年前最多已翻15倍；而内城区房价仅为30年前的约3倍。
房产数据分析平台PropTrack对悉尼近385个区展开研究，对比了各区自1995年以来 的房产价值增幅。其中，Glenwood的增值表现位居榜首，Cecil Hills紧随其后。
与之形成鲜明对比的是，悉尼CBD的房产增值表现最差，当前房价约为30年前的3 倍；Haymarket的房价增幅也与此持平。
其他增值表现不佳的区还包括Homebush West、Gosford、Darlinghurst、 Parramatta和Rockdale，这些区域的房产价值仅为30年前的约4倍。
REA集团经济学家Angus Moore表示，过去30年悉尼各区房价快速上涨的原因不尽相 同，从区域绅士化、重新开发，到吸引手持充足资金的购房者，均可能成为推动因素。
“部分原本就价格较高的区域变得更受欢迎，”他指出，“我们知道，房价的众多驱动因素之一是财富与人们的收入水平。如今悉尼有大量人群的收入较上世纪90年代显著提高。”
Moore还提到，海外移民也是悉尼房价的重要推动因素。
他表示，悉尼的人口外流 规模超过澳洲其他地区，许多年轻家庭常会为寻求更实惠的住房市场而搬离。
“尽管面临这一阻力，悉尼人口仍在增长，因为它吸引了大量海外移民。但住房供应始终未能跟上人口增长的步伐，多年来，悉尼对更多住房的需求不断推高房价。”
Ray White高级数据分析师Atom Go Tian则指出，与那些集中在东区或西区、增值表现顶尖的区不同，增值最差的区域多靠近市中心，以内西区和内西南区为主。
“增值表现最差的区似乎集中在内城区，我首先注意到的是，悉尼CBD、Haymarket 和Pyrmont这几个垫底区域，过去30年几乎没有太多住房开发项目，它们更多是公 寓聚集区。这些靠近市中心的区域人口密度较高，几乎看不到独立屋。”
他还提到第二个关键发现：“增值表现最差的区在30年前就已是非常成熟、发展完善的市场。正因为当时就已成熟，与Cecil Hills、Blacktown或地铁沿线区相比， 这些区域几乎没有太多开发空间。”
买家代理Michelle May也对增值垫底区域的增长乏力原因提出了见解。
“若能看到这些区域的供需曲线，定会很有参考价值，”她说，“自1995年以来，这些区开发了大量房产，尤其是公寓楼，这显然会对资本增值产生直接影响。购房者 的选择越多，就会对房价涨幅形成下行压力。”
May指出，开发商通常会追求投资回报率最大化，因此更倾向于开发一居室或两居室公寓。
“但若进一步细分就会发现——我敢肯定三居室两卫的公寓表现会好得多，”她解释道，“因为如今有一代婴儿潮时期出生的人想换小房子，却没有合适的房源；那些想从公寓搬出来的人，又因房价差距过大买不起独立屋，所以三居室公寓和联排别 墅成了当前市场上最抢手的房源。”
May强调，理解房产资本增值的规律对购房者，尤其是首次购房者至关重要，因为购置房产本质上是一种财富积累方式。
“理解供需关系是其中的关键一环，我再怎么强调这一点的重要性都不为过。如果选错了房产，你可能会被远远甩在后面。”
“比如那些在Homebush买房的人，现在想卖出房产再购置下一套时，会发现自己根本追不上其他区的增值步伐。”
她提醒道：“人们需要明白，购置房产很可能是一生中最大的投资，务必谨慎行事。”
04
澳洲要多建190万套新房，房价才有望回到“可负担”水平
据澳洲金融时报消息，澳洲最大的住房行业机构表示，如果要让单身、拿平均工资的人买得起房、还贷也不吃力，全国还需要额外增加190万套新住房。
根据住房产业协会（Housing Industry Association，简称HIA）的测算，这一规模的新增住房，相当于全国现有住房存量的16%。在此情况下，全国平均房价约77.4万澳元将下跌40%，单身买家年薪约10.6万澳元时，其房贷支出才能控制在税前收入的30%以内。
不过，这完全是理论推演，HIA假定这额外的住房可以“立刻”供应市场，也没有把实际建房所需时间里新增人口和额外需求算进去。
HIA首席经济学家蒂姆·里尔登（Tim Reardon）表示，这次测算凸显了澳洲住房缺口有多大，而现实是，全国连每年24万套新开工都很难做到，更不用说在五年内实现120万套新建住房的目标。
他说：“做到每年24万套新开工只是第一步，之后还得继续往上冲。这有点像美国前总统约翰·肯尼迪说的，要在十年内把人送上月球。这是个雄心勃勃的目标，但联邦政府追求这个目标是对的，也能让各级政府非常清楚方向。”
澳洲住房需求快速增长，背后有多重原因：
人口增长、移民增加，以及本地居民对居住空间“越住越大”的偏好。
例如在新冠疫情期间，家庭规模缩小、大家更希望拥有独立空间，就推高了对住房的需求。
家庭人数减少在技术上会增加住房总需求，但由于可负担性太差，这一趋势基本已经逆转。
牛津经济澳洲公司（Oxford Economics Australia）高级经济学家基尔罗伊（Maree Kilroy）说：“家庭结构只要稍微有点变化，就足以逐步推动整体住房需求，但家庭人数已经从疫情时的低点一点点回升。”
“即便未来家庭规模继续变大，也就是多人合住的情况增加，我们的住房可负担性问题依然不会自动消失。”
这190万套新住房的测算，假定当前房贷利率为6.13%，房价按全国平均A$773,803计算。按目前情况，要让每周税前收入A$2032的家庭，也就是年收入约十万澳元把房贷支出压在税前收入30%以内，需要1.7个“平均工资收入者”一起还贷才行。
独立研究中心首席经济学家、前澳洲央行研究员图利普（Peter Tulip）估算，住房存量每增加1%，住房成本会下降约2.5%。要让房价回落40%，让单身平均收入者也能“买得起”，就意味着需要190万套新增住房。
公寓市场的前景正在改善。HIA最新数据预测，在经历连续三年的低迷后，随着买家逐渐接受更高价格，多户型项目的开发即将回升，再次变得具有经济可行性。
这个行业游说团体预计，从现在起三年内，公寓、联排别墅和半独立式住宅等多户型项目的新开工，将比截至今年6月的一年内增长三分之一，从69,265套增至91,948套。
这一涨幅明显高于整体新开工的增幅。HIA预计，全国新建住宅从2025财年的109,836套，到2028年将增至124,664套，涨幅约14%。这也反映出一些特定因素正在把买家推向公寓和高密度住房。
到2030年，附属或连栋住房每季度的新开工量将接近独立屋的水平，HIA预计。
《2025年春季澳洲前景报告》指出，人口增长正在推动需求；既有住宅价格持续上涨，土地供应受限，也把更多买家推向更高密度的居住方式。“多户型项目的新开工在过去近十年一直疲软，预计从2026年开始会出现扭转。”
多户型开发的反弹将首先由昆州领跑。昆州在三个大州中增幅最大，新开工预计将跳涨近45%。多户型新开工数量预计将从2025财年的12,323套，增至2028年的17,840套。
在布里斯班，当地开发商兼建造商莫纳汉（Brook Monahan）表示，他主打的高端公寓售价在过去两年里上涨了35%，涨幅远高于同期15%的建造成本上涨。
马赛克地产集团（Mosaic Property Group）董事总经理莫纳汉说：“市场已经慢慢接受了一些新的价格‘高水位线’。越来越多的人开始习惯，在昆州东南部好地段，一套高品质两到三居公寓是什么价格。”
他表示，公司在布里斯班半岛区袋鼠角（Kangaroo Point）开发的一栋17层公寓楼，目前已动工半年，项目包括128套公寓以及底层一家大型沃尔沃斯（Woolworths）超市。
该项目已售出约95%，平均售价为每平方米两万澳元。
莫纳汉说：“大部分单位是在去年圣诞节前后，以及今年年初在图纸阶段就卖掉的。到现在为止，价格应该又上涨了至少10%。”
不过，并非所有买家都愿意为此买单。莫纳汉指出，要让更“亲民价”的高密度项目具备开发可行性，未来三年售价仍需每年上涨8%至9%，前提是建造成本在此期间的年涨幅不超过6%至7%。
他也警告，昆州东南部市场仍潜伏着风险。过去五年，一波建筑行业破产潮已经席卷该地区，多家新加入的开发商试图借机搭上需求和高房价的顺风车。
他说：“现在有一批新玩家进入市场，他们未必有足够经验或业绩记录，却想接手一些相当复杂的大项目。这很可能让现在隐藏的风险在未来几年集中爆发。”
在更广范围内，HIA的里尔登表示，各级政府正逐步推出刺激新开发的改革举措。例如，新州政府今年6月宣布，将为中密度公寓项目中最多五千万的库存提供兜底，以加快项目推进。
他表示，联邦政府延长的5%首置房担保计划，帮助买家免交贷方抵押保险费用，再加上简化规划审批和增加土地供应，都会加快新房增长速度。
里尔登说：“我们已经开始看到一些关键杠杆被真正拉动。各级政府的关注度很高，也在做一些能切实降低完工住房成本的大动作。”
他指出，对“提速”的强调，比如新州的中低层住房新政、维州指定一批墨尔本高层开发“活动中心”、以及通过修法压缩反对意见的空间，都将让开发节奏明显加快。
里尔登说：“如果这些政策能够延续下去，我们有可能把新建速度提升到，到2030年建成120万套新房所需要的水平。要做到这一点，公寓类项目的开工量至少要在现在基础上翻一番。”
