（来源：中国商报）

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中国商报（记者 周子荑）8月21日晚，贝壳发布了2026年二季度财报。当季净收入为245亿元，经调整经营利润为35.9亿元，经调整经营利润率为14.6%，同比提升8.5个百分点。整体GTV（总交易额）达9338亿元，同比增长6.3%，为一年来首次转涨。净利润为26.24亿元，同比增长100.8%。

在利润翻倍的同时，收入并未同步增长，盈利逻辑正从规模驱动转向效率驱动。

居民住宅。（资料图，图片由CNSPHOTO提供）

最大底色：存量房交易占比过半

住房和城乡建设部发布的数据显示，2026年上半年，二手房在新房和二手房交易总量中的占比达到50.4%，首次在全国范围和半年度尺度上超过一半。存量房已成为房地产市场成交主体，在满足居住需求中的作用进一步提升。中指研究院报告显示，2026年上半年重点城市二手房成交约76万套，同比增长约6%。春节后二手房成交量保持较高活跃度，挂牌量趋稳带动价格跌幅整体收窄。

在此背景下，贝壳存量房业务表现亮眼。财报显示，上半年平台二手房交易单量同比增长18.6%，增幅优于市场；二季度交易单量同比增长24.8%，带动存量房业务总交易额同比增长8%、净收入同比增长4.5%。其中，平台服务、加盟服务及其他增值服务收入同比增长27.8%，主要得益于贝联门店二手房交易单量增长及平台服务收入转化水平提升。

增长并非来自网络扩张。二季度，贝联活跃门店和经纪人数量同比基本持平。而贝联活跃门店店均二手房交易单量同比增长约26%，驱动贝联整体二手房交易单量同比增长29.8%。在直营链家方面，活跃经纪人人均二手房交易单量同比增长50%。存量房贡献利润率达46.1%，同比提升6.1个百分点，主要得益于前期成本结构优化及平台服务收入占比提升。

新房业务同步修复。二季度新房交易额同比增长1.2%，环比增长77.1%，收入为89亿元，同比增长3.8%。

里昂发布的研报称，随着楼市正常化及二手交易保持韧性，贝壳已做好准备捕捉成交量增长。预测贝壳2025—2028财年盈利复合年增长率达27%，首予“跑赢大市”评级。

利润改善：来自成本下降与效率提升

收入未增而利润翻倍，成本端的变化是关键。过去一年，贝壳持续优化链家人店结构，扩大管理半径，减少低产出投入。2026年上半年净收入同比减少12%，但净利润从21.62亿元增至38.79亿元。

各板块二季度贡献利润率全面提升：存量房贡献利润率为46.1%，同比提升6.1个百分点；新房贡献利润率为28.8%，同比提高4.4个百分点；家装家居贡献利润率为39.6%，同比提高7.5个百分点；房屋租赁贡献利润率为15.3%，同比提升6.9个百分点。

家装业务最具代表性。二季度收入32亿元，同比出现下滑，但贡献利润率39.6%为历史最好水平。贝壳主动调整经营模式、减少低效率投入，通过集中采购和精细化成本管理降低材料成本率。

租赁业务同样在调整中改善。“省心租”向更低风险的净额法产品模式迭代，净额法在管房源占比已超50%。截至上半年末，房屋租赁服务在管房源超79万套，同比增长34%。二季度，贝壳房屋租赁服务业务收入为48亿元，贡献利润率15.3%，业主到期续约率74%，同比提升4个百分点。

管理层在业绩电话会议上表示，当前成本结构提升了向上的利润弹性和向下的防御能力，但受季节性等因素影响，不宜简单外推单季利润表现，而应更关注收入和利润能否实现更加均衡的增长。

变革落地：从组织调整到消费者决策支持

2026年3月底，贝壳提出“以消费者为中心”的战略变革，之后一系列改革举措持续落地。

截至目前，贝壳“小区开放日”在北京67个小区落地，试点小区单日看房量平均提升2.6倍，参与开放日的购房者7日内签约成交率约为未参与者的2倍。

在买方侧，贝壳通过“AI+人工”线上服务助手帮助购房者梳理需求后再匹配经纪人，北京试点已累计服务近10万人次，经深度沟通后流转至经纪人的客户成交效率提升了6倍。

这些动作的核心逻辑是：在买方市场中，平台价值正从组织交易延伸到支持用户决策。对于消费者而言，房源选择更丰富但决策也更审慎，专业判断和交易确定性的需求在上升。贝壳试图以此将平台能力升级为居住决策支持，打开新的增长空间。

当前，贝壳正处于“三年最佳财报”的节点上。市场回暖提供了短期助推，但存量时代的真正考验在于：当收入规模不再高速增长，利润能否持续由效率提升驱动？正如管理层所言，单季度的利润改善不宜简单外推，公司不会把下半年的经营建立在对市场的押注上。