（来源：易居研究院）
2025年《住宅项目规范》落地，促进了好房子和高品质住宅的建设，从“优质供给引导需求”的角度，更好满足高品质居住需求。在市场运行过程中，“得房率”或“高得房率”成为热词，充分说明购房者对于购房的实际居住面积和居住体验的关注，并成为本轮住房消费中衡量住宅项目性价比的重要指标。而从行业发展来看，高得房率正在重塑各地新房市场格局，并对房地产全链条都产生了积极影响。
在实际过程中，我们也发现各地出现了卷得房率的各类现象和热点事件，相关得房率的口径混乱、部分超高得房率现象出现，也导致购房者购房方面出现较多困惑，同时也使得房地产市场竞争出现了一些新问题或乱象。因此加强对得房率指标的研究和分析，本质上是希望从更加规范和有序的角度理解好房子建设的模式，也是更好促进有关规范和标准实打实地落地，防范出现“伪得房率”或“假得房率”等市场乱象，真正促进好房子和高品质住宅供给体系的优化。
本报告基于全国8个重点城市，即北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉和南京，对此类城市今年在售的129个新建商品住宅项目（含户型）的得房率数据进行统计。相关数据来源于网络公开资料，尤其是包括一些楼盘取得预售证后的宣传海报及相关信息。需要说明的是，从各个城市的实践来看，2024年的时候各地就已经对住宅项目的容积率等相关指标计算规则有所调整，所以此类高得房率的现象，不完全都和2025年5月份的《住宅项目规范》有关，有部分也是受到了2024年地方政策影响。研究表明，得房率指标呈现项目分化、城市分化与标准模糊等特征，且已从单纯技术指标转变为反映区域市场政策、开发商产品策略及市场竞争格局的复合性指标。对于此类指标的综合分析非常必要，其关系到住房消费及相关权益等内容，也关系到新房等市场的平稳健康发展。
得房率的区间分布
本报告系统梳理了全国8个重点城市2025年129个新建住宅项目（含户型）营销口径的得房率数据。之所以会有户型或住房面积的分类，是因为即便在同一个楼盘项目中，不同户型也会对应不同的得房率。这里我们对这129个项目按照“户型面积—得房率”的关系描绘出散点图。
图1：129个新房项目户型面积与得房率的关系
数据来源：网络公开信息、易居研究院1、得房率与过往水平对比
观察全国重点城市得房率的数据，能够看出，得房率确实有了明显的提高。过去行业的平均值大约位于80%及以下水平，而从上图可以看出，普遍都是位于80%以上，且呈现了较多超过100%得房率的数据。这说明提高得房率成为本轮产品中的非常重要特点。同时，得房率超过100%的项目已非少数个案，在多个城市多种户型中普遍存在。我们认为，此类普遍性说明，各产品设计具有积极的思考。其中，小户型通过高得房率提升性价比，大户型通过空间舒适度吸引客户，这都体现了住宅高品质建设的导向。
图2：改革前后得房率有关指标对比
数据来源：网络公开信息、易居研究院这里我们需要说明的是，当前得房率为100%的基本判断，其实是通过“产证面积100%-公摊面积20%+赠予面积20%”的公式计算出来的。这里至少有两点值得提示。第一、对于赠予的面积，产证登记的和房企宣传的或有差异。第二，即便有赠予，产证依然是包括公摊面积的，即没有取消公摊。
2、得房率与户型的关系
尽管并无政策规定“大户型必然高得房率”，但从监测的新房项目来看，户型大小与得房率之间存在微弱的正相关关系，即面积越大，得房率会更高。从图中可以看出，大户型的新房项目，越有可能出现更高的得房率。同样，对于小户型的新房项目，其出现更高得房率的概率要更小。我们对这个关系进行分析。
我们认为，这反映了今年房企项目开发、销售和去库存的重要策略，即“品质溢价逻辑”。第一、大面积户型通常面向改善型和高端客群，开发商通过提升得房率来显著增强产品竞争力，体现“物有所值”的品质承诺。特别是在150-300平方米区间，得房率普遍集中在100%-140%的较高区间。从营销角度来看，也可以理解为大户型需要通过“卷户型”来获得更高的市场占有率。在同等面积段，得房率成为区分产品档次的关键指标。第二、从实际观察来看，这也和大面积户型项目的产品类型多样化有关，包括一梯一户的大平层项目、复式产品、花园洋房等，其往往有较高的面积赠予情况，进而使得房率会更高。第三、其也反映了开发商卓越的产品开发能力。尤其是对于此类改善型或大户型项目，开发商在溢价产品的规划设计方面有更强的掌控能力，包括结构设计、公摊控制等，进而使得房率有更高的突破。
3、最主流的得房率
从统计数据来看，户型区间（70-144）、得房率区间（90-110）是散点最为密集的区域范围。这说明当前市场上主流的产品大致介于70至144平方米的户型之间，其得房率大致介于90%至110%之间。从数量来看，此类项目占比大约为45%。其含义是，当前市场上对得房率指标给予关注的，应该是关注户型面积在70至144平方米，且得房率在90%至110%之间的新房项目，其更是关系到刚需购房和改善性购房的相关需求。政策端对于得房率的政策调整优化，也需要重点关注此类产品。
另外再对这个区间进行分类，可以看出，（100-144）的户型区间散点更多，也说明目前房企产品开发更聚焦此类改善型住房产品。此类户型基本上对应三口之家、二孩家庭等居住空间需求。从此类产品的得房率来看，呈现非常明显的差异化，其最小得房率为80%，而最大得房率为140%，两者相差了60个百分点，侧面说明得房率比拼也是比较激烈，存在“卷”的情况。这是目前居民家庭所接触最广的产品，该区间购房者对得房率敏感度也最高，更要求各地基于此类户型区间规范得房率标准。
4、非主流的得房率
对主流的得房率指标进行分析基础上，我们认为，也要关注主流以外的得房率指标。这里主要是两类，即低于90%的得房率，以及高于110%的得房率。我们将其界定为非主流的得房率。
我们认为，对于低于90%得房率的新房项目，很容易引发客户抗性，因为客户会对各类产品的得房率进行横向对比，亦或是和二手房项目进行对比，所以会对置业方向产生影响。尤其是从传统意义上的得房率指标看，普通介于75%-85%。若是得房率过低，购房者对于新政策带来的利好感受不强，也会转向其他项目，即造成客户分流。
同样对于高于110%的得房率，其要顺利实现，或需要依赖特殊设计或高赠送，期间或也存在一些虚假的承诺，所以也容易产生各类问题。在过高的得房率中，若是违规突破新房项目设计规范，可能会给后续房屋交付和入住等带来潜在风险，并引发其他风险。所以对于超过这条线的得房率数据亦需要警惕。
城市横向对比
本次报告统计的129个样本，来自全国8个重点城市今年在销售的项目。这里我们将8个城市的相关样本情况和统计进行列表说明，并按得房率平均值从高到低排序，最后给出8个城市总体得房率情况。需要说明的是，受样本数据影响，本研究结论仅供参考，实际应以各具体项目的情况为准。另外，这里的得房率，是房企或营销口对外宣传的得房率，而非载入不动产权证的得房率。
表1：全国8个城市得房率统计情况（%）
数据来源：网络公开信息、易居研究院
1、得房率的行业平均值
对全国8个重点城市得房率进行统计，其平均值为103%。若按历史80%的得房率进行对比，则今年较多新房项目得房率超过了历史平均水平20个百分点。通俗理解是，当前购置新房的性价比非常高，100平方米的新房项目赠送面积普遍都超过20平方米。另外这也说明，当前全国新房购置基本上不会“缺斤少两”，很实在，真正保护了购房者的合法权益。
另外这8个重点城市得房率的中位数为100%。从统计的角度看，中位数可以剔除异常值的干扰，如部分复式项目得房率异常高，会干扰对平均值的计算。所以中位数会更好反映真实情况。当然两个指标的差异性并不大，所以本报告中以平均值为标准进行分析。我们认为，从中位数高于平均值3个百分点的角度看，说明各地存在一些明显偏高的情况。一方面固然说明各地有积极利用规划政策提高得房率的主动性，另一方面或也说明部分地方存在违规设计、越界提高得房率等情况，进而形成了超高的异常值。
2、各城市与平均值对比
全国8个重点城市的得房率由高到低分别为：115%、109%、105%、104%、100%、99%、97%和86%，均超过传统的（75%-80%）区间，充分说明各地已充分落实《住宅项目规范》相关内容，积极用足用好规划调整等利好政策，促进得房率提高和真正让购房者得实惠。当然也说明“高得房率”的现象开始普遍化。
而从8个城市的总体来看，各城市之间存在一些差异，比如说最低值和最高值存在较大差异，8个城市中最小值为73%，而最大值为160%，其差值高达87个百分点。这也说明各地在得房率优化实践中极度不均衡，差异性较为明显。
3、城市横向对比和分类
今年我们注意到一些城市收紧了得房率方面的政策，其实也说明各地注意到部分城市得房率方面有异常或存在违规操作。侧面说明高得房率的现象在不同城市之间是有差异的。这里我们对这8个城市进行分类分析，其主要包括高得房率型、均衡稳健型和保守低调型，如下表。需要说明，这三种分类并无优劣一说，其均代表各城市因城施策、立足城市实际推进得房率的有关改革。从这个角度看，其也有助于大家更好思考得房率的市场分类等相关内容。当然客观来说，出现此类不同对应的市场，和各地规划审批标准、针对好房子和高品质住宅的地方政策规范、容积率及建筑面积计算规则等差异都有关。
表2：得房率对应的三种市场分类
资料来源：网络公开信息、易居研究院三
高赠予的操作方式
1、建筑规划
对得房率的讨论，本质上不能离开对面积高赠予现象的分析。高赠予是因，高得房率是果。对于高赠予的理解，本质上就是要理解“高得房率是如何产生”的。需要说明的是，从各地实践来看，面积或户型的高赠予现象，也存在合规或越界的操作。这里对各类户型面积赠予现象进行分析，并从中分析合理性或违规性，以真正识别行业机遇和风险。
从得房率的计算公式来看，得房率=（建筑面积-公摊面积+赠予面积）/建筑面积。所以在建筑面积没有发生变化的情况下，减少公摊面积或增加赠予面积都可以提高得房率。总结来看，包括空间拓展与功能增值设计、结构与空间效力优化设计、公共资源与体验升级等，都会改变这两个面积值，进而对得房率有提高的影响。
表3：提高得房率的相关路径或机制（建筑层面）
资料来源：网络公开信息、易居研究院2、计算规则
当然建筑层面的各类机制是外在的形式，本质上还是因为计算规则发生了积极的变化，其主要包括容积率计算规则、建筑面积计算规则等发生的变化。这里我们针对容积率的计算规则进行举例说明。
表4：得房率的相关路径或机制（计算规则）
资料来源：网络公开信息、易居研究院3、频次分析
对各城市各种增加得房率的建筑层面操作进行分析，可以看出部分方式频频出现在房企营销海报、营销承诺和产品卖点中。我们对此类重点操作的频次进行分析。
图3：各地提高得房率的建筑规划策略应用频次
数据来源：网络公开信息、易居研究院4、模式及风险点提示
本部分对一些高频的建筑规划操作进行分析，以更好理解高得房率的产生机制，主要涉及：阳台与飘窗设计、公共区域与配套设施、设备平台与花池改造、入户花园与空中庭院、层高突破与垂直空间利用、地下室与阁楼利用等。同时我们也从利好点和风险点两方面进行分析。之所以提及风险点，也是希望房企在增加得房率方面保持尺度，防范夸大高得房率的情况，以让利好政策实实在在落地并惠及购房者。
表6：建筑规划的几个重点操作和利弊分析
资料来源：网络公开信息、易居研究院我们认为，从开发商的视角审视，部分关于赠送面积的宣传术语存在表述模糊、操作不规范的问题。其更多会强调利好，而不是提示风险点。以“阳台”为例，开发商在营销宣传时，往往会全面且突出地强调各类阳台的优势与亮点，尤其是强调高赠送率，以此吸引购房者。然而在实际操作中，阳台类型多样，涵盖封闭阳台、未封闭阳台以及特殊阳台等多种形式，得房率的有关政策也有差异。但开发商在宣传赠送面积时，并未对阳台类型进行明确分类说明，这种模糊化的宣传方式极易误导购房者，即导致房屋交付状况与宣传内容存在较大差距。
四
企业视角的得房率
1、践行好房子建设理念
两个变化值得关注，一是房地产市场正从“增量为主”转向“增存并行”的新阶段，二是住房需求已从“有没有”转向了“好不好”的新阶段。立足群众高品质生活需求，必须持续创新优化产品。2025年，各房企积极践行“好房子、好小区、好社区、好城区”建设理念，紧盯好房子建设标准并开展各项工作，充分展现了对住房制度政策的深度理解。尤其是从房地产发展新模式看，产品创新是重要抓手，其既有现房销售、交付即交证等市场热议模式，也有四代宅等高品质住宅设计。高得房率的有关工作，也契合好产品的导向。
“得房率”之所以受关注，与过去高房价有关。“面积缩水”“公摊面积过大”等社会舆情，本质都源于房价过高的问题，所以购房者更关注购房实得或实际可使用部分。本轮房价调整中，增强新房吸引力，除价格调整至高性价比外，做好产品尤为关键，提高得房率便是有效之举。实践中来看，新增得房率超20%或实际使用面积增20平方米的案例，对购房者吸引力颇大，高得房率项目去化效果也明显优于低得房率项目。尤其是对于住房面积相对不大的刚需户型而言，品质提升的效应非常明显。
图4：三种刚需户型提高得房率后的实际面积
数据来源：网络公开信息、易居研究院2、把握空间利用政策红利
“高得房率”的有关政策和实践，本质上是因为各地有了空间利用的政策红利。也正是因为这一点，各家房企对空间利用政策红利的理解就非常关键。除了传统的“加面积”操作如阳台露台等空间设计外，很多房企也善于利用奇偶层错层设计、无柱化设计等。以无柱化设计为例，其可以较好实现LDK宽厅设计。“LDK宽厅设计”是指将客厅（L）、餐厅（D）、厨房（K）整合为开放式大空间的设计理念，通过拆除非承重墙或使用软隔断，实现空间通透感和功能联动。这种设计本身并没有通过增加户型或赠送面积等进行操作，但一样具备提高得房率的积极效应。尤其是对于小户型项目而言，能提升采光、通风和家庭互动性，具有非常好的市场效应和评价。
图5：无柱化设计增加得房率和空间感（平方米）
数据来源：网络公开信息、易居研究院3、更好吻合去库存导向
2025年购房政策为史上最宽松，同时也是各地产品力持续发力的一年。巩固止跌回稳关键期，“好房子+宽松购房政策”组合效应正积极释放。房企产品规划也更用心，与去库存政策有力结合。如高端改善型产品中，开发商注重空间舒适性与实用性，优化户型、增加赠送面积提升得房率。恰近两年新房项目多处市区核心地段，高得房率项目更受青睐。在此模式下出现“得房率悖论”即房企打破了“为舒适度牺牲得房率”的传统逻辑，高端市场亦看重“性价比”和对产品竞争力的提升。同样，刚需项目总价可控、得房率提高，其购房需求也在持续释放。
4、加强建材技术的新应用
建材技术的深化，也有助于提升得房率，尤其是在当前房屋精装修、“安全、舒适、绿色、智慧”建造目标等大环境下，房企持续优化建材技术，市场反馈积极。通过优化建筑设计与施工工艺，将减少不必要的结构占用，实现空间的高效整合；借助智能化系统，精简设备布局，释放更多实用面积；同时，以新颖的建筑外观与装饰理念，营造出开阔通透的视觉感受，间接提升购房者对得房率的实际体验。此类综合手段为购房者创造了更优质、更实用的居住空间，也说明房企在高得房率方面落实了更加科学和市场认可的方式。
表7：建材技术优化对得房率提高的支持
资料来源：网络公开信息、易居研究院5、做好营销和产品宣传
观察2025年房企在高品质住宅建设方面的工作，强化“高得房率”产品营销和宣传是一个亮点。通过此类宣传，更好促进产品的推广，也真正打造更好的卖点。需注意，各地项目营销推进中宣传口径混乱。有的宣传是指传统去公摊面积的得房率，有的宣传则是含赠予面积的得房率，二者差异可达40个百分点。比如，有的项目宣称得房率为78%，但项目资料显示是“78%得房率+30平方米赠予面积”，这与其他宣称“100%”得房率的项目其实差别不大，但却造成完全不同的宣传效果。一方面是引起了误解，另一方面也不利于各个项目公平竞争。又比如说同样宣传得房率指标，各家房企统计的范围也不同，部分把公共设施和配套等纳入统计，进而造成数据之间的可比性不强。所以从这个角度看，后续也需要对宣传口径和术语进行规范。
五
卷得房率的风险
1、虚假宣传的各类投诉
梳理2025年全国各地得房率相关投诉，可见多与两大问题挂钩：一是得房率虚假宣传有所出现，二是价格欺诈有所出现。从投诉反馈中，能深切感受到购房者的无奈，对此类问题显然需要重视。其背后还涉及到得房率的科学计算、营销规范、购房者权益保障、市场秩序及房价等多重问题。
表8：得房率虚假宣传的有关投诉案例
资料来源：网络公开信息、易居研究院对7个投诉案例分析发现：宣传得房率的均值达101%，实际却仅为86%，二者相差15个百分点。若按1万元/平方米的房价算，100平方米新房就存在15万元的金额损失或交易纠纷，这一金额背后的市场风险务必高度重视。
图6：相关投诉案例所涉及的得房率指标对比（%）
数据来源：网络公开信息、易居研究院2、卷得房率的风险梳理
各地提高得房率的政策惠民性强，总体上值得肯定。但各地出现的卷得房率的新情况，也容易产生销售市场秩序混乱等问题，进而也和改革初衷有所偏离，并使得行业发展产生内卷等一系列问题。所以对卷得房率的市场风险需要深入剖析，以明确风险分类和表现形式，进而更好保障购房者的合法权益。从风险的大类来看，主要包括：产权与法律风险、建筑与结构安全风险、宣传与购房决策风险、市场竞争与流通风险、规划与物业管理风险，以及社会与信任风险等。
表9：卷得房率的风险梳理
资料来源：网络公开信息、易居研究院3、各地规范高得房率的政策
2025年各地土地规划与房管部门及时察觉高得房率背后的新情况，积极出台政策、收紧审批，规范高得房率的易触线领域。此类举措多集中于下半年，尤其是8月后，其有助于推动《住宅项目规范》真正落地及市场规范运作。
表10：今年各地对高得房率的规范举措
资料来源：网络公开信息、易居研究院六
优化方向和建议
1、把握总体原则
对得房率政策和制度的优化，是一项意义深远且关乎购房者利益的重要举措。当前需要明确总体原则，以实现“以改促进”“以改促优”的工作导向，这里主要从购房者、市场、企业和城市等四个维度进行分析。
在购房者受益层面，得房率改革要聚焦优化规划、真真切切提升购房者的居住体验上。传统模式下，购房者花费了大量资金，却因得房率较低，使得住房权益受到侵害。当前得房率改革新政下，购房者能够在支付相同房价的情况下，获得更多的实际居住面积，所以要充分肯定得房率改革是可以惠民的。这也要求各地在推进得房率制度优化的过程中，要立足人民群众高品质住房诉求，真正从“让每一分钱都花得物有所值”角度出发，实实在在和扎实有力提升居住品质。
从市场平稳健康发展的角度看，得房率政策应该成为市场健康发展的有力助推器。当前新房买卖市场存在得房率指标不规范、在宣传过程中夸大得房率等问题，损害了购房者的利益，也破坏了市场公平竞争环境。所以各地要从市场规范发展和平稳健康发展角度出发，扎实促进此类指标和政策的规范。我们认为，市场上按照统一、准确的标准来计算和公示得房率，购房者也能够更加清晰地了解房屋的实际使用面积，从而做出更加理性的购房决策。这将有效减少虚假宣传和纠纷发生，促进交易工作积极推进。
在企业技术进步和发展方面，需要立足于得房率的政策内容，积极创新，促进政策红利为企业所用。一方面是要积极学习各项政策规范，确保实际工作不偏离政策导向，真正吃透政策要点。另一方面是为了提高得房率，需要不断探索新的建筑设计理念和施工技术，真正促进技术创新和进步，也真正促进企业业务升级。通过在企业层面营造良性竞争的氛围，能够将企业发展和房地产发展新模式真正有力地结合，真正促进企业的转型和高质量发展。
此外，得房率政策优化要统一在“好房子、好小区、好社区、好城区”的城市建设理念之中，服务于城市形象的提升。高品质住宅项目是城市形象的重要体现，而提高得房率是打造高品质住宅的关键环节之一。当越来越多的高品质住宅项目涌现时，城市的整体形象和居住环境将得到显著提升。总体上各地要立足于人民城市的发展理念，从得房率的角度出发做出高品质住宅项目，以高品质住宅带动高品质城市建设，真正促进“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的城市建设。
2、确立行业标准
当下得房率领域标准缺失、计算混乱等问题，迫切要求我们从全国层面出发，积极研究“得房率”标准统一等工作，以防范玩“数字游戏”等风险。我们建议该区间划分标准为：不足区间（低于80%）、标准区间（80%-90%）、宽松区间（90%-100%）、关注区间（100%-110%）、警示区间（110%-120%）和高危区间（大于120%）。当然各地根据实际情况尤其是物业差异、供地和规划政策差异等可以适当做微调。
图7：得房率的标准及区间图
资料来源：网络公开信息、易居研究院表11：不同得房率区间的特征和建议
资料来源：网络公开信息、易居研究院3、明确优化方向
在“十五五”房地产高质量发展时期，各地政府部门尤其是要结合得房率等有关指标，明确优化方向和积极推进各项工作。总结起来主要是三点，即在市场调研、标准明确、宣传引导等方面做好系列工作。
“十五五”时期，各地政府要把规范和优化得房率作为优化住房供给的一项任务或抓手，通过深入调研来更加了解此类指标运行情况和市场痛点。比如说可以组织专业队伍，借助线上线下问卷、实地走访、召开座谈会等方式，广泛收集购房者对得房率在内的高品质住房评价，摸清不同区域、不同物业、不同房企、不同户型的得房率规律，更加有序推进住房好产品的建设。同时也需要积极调研开发商，掌握其在项目规划设计及施工中的难题和困惑，以及优化得房率的可行方案或建议。更是要和市场专家积极探讨，在得房率优化的过程中研究如何进一步促进住房消费市场的活跃。通过此类工作，将为制定科学政策提供依据，真正实现优质供给。
明确行业规划标准，并据此做好引导和强化风险防控措施。各地要依据调研结果，统一公摊面积、套内面积、赠送面积等计算标准，减少市场混乱或困惑。鼓励开发商采用新规设计标准，创新设计提高空间利用率，对积极采用且得房率显著提升的好项目给予容积率奖励和税收优惠。同时加强风险防控，尤其是要对预售标准、购房合同、资金监管、销售术语等进行规范和优化，防范得房率方面出现虚假宣传或相关风险。总之，通过此类规范确保得房率及高品质住房的各项工作规范有序。
当然对得房率的系列工作，重心并非要管控，关键是要把各类好的住房产品推向市场，真正让居民家庭或群众得实惠。我们认为，各地要利用政府官网、社交媒体、新闻媒体等渠道，广泛宣传得房率优化政策及积极影响，提高公众认知度。也可以通过组织政策解读会、购房知识讲座等，邀请专家为购房者讲解政策、计算方法及选房知识，通过答疑解惑，促进利好政策积极消化。各地也可以结合其他利好政策，包括购房补贴、贷款利率优惠等活动，发挥出各个利好政策的组合拳效应，激发市场活力和提高交易规模，有力促进房地产市场平稳健康发展。
联系方式
执笔人：上海易居房地产研究院 副院长 严跃进
邮 箱：fudan-2007@163.com
