北京土地市场硝烟再起。

11月25日，北京朝阳松榆里0001地块及房山长阳0020等地块进行线下竞拍，两宗地揽金64.95亿元。其中，房山长阳地块仅获得一次线上报价，最终由北京城建以底价14.71亿元摘得，成交楼面价约1.81万元/平方米。

松榆里地块则掀起了新一轮土地拍卖热潮，近十家知名房企及联合体报名参与，线上经过五手报价。在下午的竞拍环节，经过近170轮的“巅峰对决”，懋源在与中建玖合、金隅及越秀+建工联合体等央国企的轮番较量中突出重围，最终以50.24亿元将松榆里地块收入囊中，成交楼面价6.21万元/平方米，溢价率18.2%。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，松榆里与广阳城两宗地块，分别代表了北京土地市场中核心区稀缺资源与近郊潜力板块的不同开发逻辑。前者依托高确定性区位主打改善产品，后者则需在库存压力下靠产品与配套挖掘价值，两者的成交结果不仅是当前市场需求的真实体现，也预示着房企在战略布局上将面临更深层次的分化。

众房企鏖战松榆里

太阳宫失利后，“豪宅专家”懋源重返北京核心区，将朝阳一宗三环地块收入囊中。

在松榆里地块竞拍前，懋源、首开、金隅、招商、建发、中建玖合、越秀+建工联合体8家房企就严阵以待。招商蛇口和中建玖合更是早在地块开拍前就已经于同一天发布了涉及施工、监理的地块招标公告。

按照惯例，每到年底，房企通常面临财务节点，而松榆里地块此时能吸引近十家房企竞逐，很大程度上在于其优越的地段条件。

从位置上看，松榆里地块位于朝阳区潘家园街道，东三环至四环之间，地块紧邻地铁14号线北工大西门站，直线距离约200米，可换乘10号线、17号线快速抵达金融街、望京等就业核心区。未来规划中的11号线东段也已预留了接口，建成后双轨交汇优势将进一步显现，通勤便利性也将显著提升。

根据挂牌文件，松榆里地块占地约2.89公顷，规划建筑面积约8.08万平方米，容积率2.8，限高60米（局部80米），且地块格局方正、南北通透，为后续打造大面宽改善型产品提供了优质基础条件。

值得注意的是，该地块出让文件中明确鼓励设置下沉庭院，通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通，充分凸显“好房子”建设导向，预计项目将融合下沉式景观、公共空间与地铁接驳系统，形成独特的社区品质标签。

地块周边主要以“老破小”二手房为主，松榆里小区挂牌均价约5.2万元/平方米，总价230万左右房源占比超六成，房龄普遍超过30年。新房市场供应稀缺，仅有已是现房的能建·东誉府，近期成交均价约为10.6万元/平方米。

张凯预计，松榆里地块后续预计推出120-180平方米改善型户型，填补板块产品空白，结合区域行情，未来售价预计在10-12万元/平方米区间。尽管松榆里地块在环线位置和配套成熟度方面具备优势，但受当前楼市消费降级影响，地缘改善客户的置换链条存在一定阻滞。

不仅如此，邻近的黄杉木店、三间房及十八里店等板块均有多个新房项目入市，对客户形成分流。因此，该地块项目若想实现市场突破，关键在于合理控制产品面积与总价，通过提升产品性价比，有效吸引来自下游板块及竞争项目的潜在客群。

北京城建再次“兜底“房山

此次出让的房山地块，是该区域时隔一年多的首宗上新。

从地理位置来看，该地块位于房山区长阳镇，西南五环至六环之间，紧邻房山线广阳城站，周边规划有山姆会员店、宣武医院房山院区等配套，具备“地铁+商业+医疗”的复合场景潜力。

尽管地块资质尚可，但最终仍由北京城建以“托底”方式摘得。近两年来，北京城建已多次在房山土地市场中扮演“兜底”角色，2024年推出的三宗地块中，有两宗由其接手。此次成交地块的前一宗，于2024年8月1日出让，同样由北京城建“托底”摘得。

从市场基本面来看，房山区的购房需求主要依赖本地缘客户，以及部分因通勤成本较低而外溢的城区购房者。然而，与产业发展更具优势、轨道交通更为完善的大兴区相比，房山在承接主城外溢需求方面明显乏力。尽管区域交通条件近年来有所改善，但通勤线路仍相对单一，难以有效吸引本就有限的外部需求。

“当前房山区房地产市场整体库规模较大，需求端主要依赖本地客群及丰台通勤刚需群体，市场去化压力突出。“张凯表示，该项目需通过差异化设计提升竞争力，并注意平衡商业配套带来的便利与潜在噪音影响。

业内人士分析认为，房山内部缺乏核心产业支撑，外部面临竞争分流，导致房山楼市整体去化压力显著。在供需失衡的背景下，房企对房山地块的拿地意愿趋于谨慎。目前，区域内购房需求主要集中于生活配套和城市界面较完善的良乡和长阳两大板块。

数据显示，10月份，房山区新房住宅共签约194套，签约均价31027元/平方米，签约金额5.74亿元。其中，良乡板块的京华国贤府以50套、1.44亿元的成交金额成为10月份房山区网签金额和套数双冠军。 

此外，房山区的二手房价格也在下调。根据贝壳统计数据显示，10月份，房山二手房挂牌均价为2.42万/平方米，环比下跌1.22%，近一年挂牌均价为2.57万/平方米，下跌10.9%。成为年度跌幅最大的三个区域之一。

据不完全统计，今年以来，北京城建已通过独立或联合体形式累计获取6宗地块，其中半数位于昌平区。其目前已开盘项目多集中于房山与丰台两区。值得注意的是，入市已逾三年的“宸知筑”项目，去化率仍低于50%。

今年6月，北京城建集团党委书记、董事长李伟东曾带队赴丰台、房山两区，实地调研包括“宸知筑”“和知筑”在内的重点项目。据公开报道，此次调研重点聚焦于“去库存”与“保利润”两大核心任务。

在持续加码土地投资的背景下，北京城建如何破解区域去化难题、实现投资回报平衡，财经网地产将持续关注。

文/武爽