转自：北京头条
网签后纸质合同迟迟拿不到，不交代办费拿不到房产证，购房使用住房公积金贷款受到限制……为进一步规范此类跟商品房有关的交易行为、减少交易纠纷、维护交易双方合法权益，北京市住房城乡建设委会同市市场监督管理局对《北京市商品房预售合同》《北京市商品房现房买卖合同》示范文本进行了修订(以下简称《征求意见稿》）。11月21日，北京青年报记者获悉，《征求意见稿》将从11月21日到11月28日面向社会征求意见。
哪些合同内容修订了
北青报记者注意到，修订后的《北京市商品房预售合同》示范文本共计9章29条主合同条款和11个附件，涵盖了交易商品房的基本状况、成交价款、交付条件等内容。修订后的《北京市商品房现房买卖合同》示范文本共计7章26条12个附件。因《北京市商品房现房买卖合同》不涉及面积差异处理、规划设计变更内容，其与《北京市商品房预售合同》修订的内容基本一致。
以《北京市商品房预售合同》为例，与上一版商品房销售合同示范文本相比，新版示范文本中的合同条款既有更新、增加，也有细化。
为保护购房者权益并预防“一房多卖”“先卖后押”的情况，新版示范文本中阐明了预告登记的重要性，并在条款部分进一步明确预告登记办理流程。
有购房者反映，“买房一年了并已经网签，但开发商把纸质购房合同带回公司盖章以后迟迟不返回给我，我在维权的时候手里没有一个纸质的合同。”对于此类问题，新版示范文本中新增“买卖双方可约定纸质盖章合同送达买受人的最长时限，逾期不送达的，出卖人应向买受人支付违约金。”的内容。
同时，针对产权转移代办收费的争议问题，《征求意见稿》还增设了“买受人是否选择通过出卖人指定的第三方产权代办单位办理产权转移手续”选项，这让购房者有了选择权，当购房者选择了产权代办服务后，双方再具体约定费用标准及承担主体。
合同文本为何要修订
“本次修订侧重于适应法律法规更新、回应群众诉求、保护购房者权益三个方面完善合同条款。”据北京市住建委房屋市场管理处处长张虹波介绍，上一版商品房销售合同示范文本是2017年正式推行的，距今已有8年了，两版合同示范文本修订间隔比较长，期间很多政策法规及地方标准都发生了变化，因此，新版示范文本出台的背景一方面是适应新法规政策的要求；另一方面也是呼应商品房交易中投诉比较集中的问题，从源头上减少交易纠纷。
北青报记者注意到，《征求意见稿》中还根据新法规政策的要求对示范文本做了条款更新。具体来看，根据2020年发布的《北京市物业管理条例》第19条，前期物业服务合同期限最长不超过两年的有关规定，更新了示范文本。对于由开发商提供的前期物业服务合同期限，示范文本中规范为：“前期物业服务合同期限为x年（最长不超过二年）”。
根据《北京市建筑绿色发展条例》，在示范文本中增加了是否采用装配式建筑以及是否超低能耗建筑的内容。
此外，为让购房者在合同签约前集中了解到相关部门管理要求，更有利于保护自身权益，《征求意见稿》中还列出22条特别提示的内容。如强调出卖人不得拒绝购房者使用住房公积金贷款；出卖人不得代收代缴购房者应缴税费，不得以缴纳代办费作为房屋查验和交付的前提条件。
修订合同示范文本有何意义
中央财经大学管理科学与工程学院教授易成栋认为，新版合同示范文本有个创新点，就是“特别提示”部分把有关部门管理要求进行了集中展示：有约束开发企业的，也有告知购房人的，还有共同提示合同双方的。“我认为这种形式，有助于购房人在签约前，对商品房交易有关知识进行了解，降低了因不了解法律法规而造成合同事项无法实现，使自身权益受损的风险，是一种有益的尝试。”
北京市房地产法学会副会长赵秀池表示，出现交易纠纷时，合同是解决纠纷的重要依据。因此，规范合同文本非常重要。新版合同示范文本明确和细化了部分条款，减少了不必要的纠纷，保护了购房人的权益，使购房人有更多的获得感，有利于商品房交易的顺利进行，有利于维护房地产市场秩序，乃至社会稳定。例如，“出卖人在销售商品住房时，不得拒绝买受人使用住房公积金贷款”的条款有利于购房人得到低利息的政策贷款，降低购房成本，既呼应了购房人的投诉，保护了购房人权益，也从源头上减少了纠纷，促成了市场交易。
北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜表示，合同示范文本是交易双方签订合同时的重要参考，虽然不具有强制性，但也建议大家使用合同示范文本进行签约。
孟丽娜介绍，在合同签约过程中，开发企业和购房人可以在协商一致的基础上，对商品房销售合同示范文本的内容进行修改、增补或删减。针对合同示范文本中未约定或约定不详的内容，根据具体情况，可在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。但补充协议中不得有违反法律法规、规范性文件要求的条款。一旦出现争议，有效解决合同纠纷的方式主要有三种，一是双方当事人自行协商解决，二是提交到合同签约时双方约定的仲裁委员会进行仲裁，三是依法向房屋所在地人民法院起诉。
文/北京青年报记者 宋霞
