——孟晓苏解读三部委《关于完善商品住房销售制度的通知》及央行配套新政

　　2026年8月28日

　　今天，住建部、自然资源部和金融监管总局三部委联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（房建规〔2026〕3号）。同一天，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号）。两份文件同日出炉，一项管“销售制度”，一项管“信贷配套”，相辅相成，标志着中国房地产销售制度改革迈出了系统性的一步。

　　作为一名长期研究中国住房制度的研究者，我认为三部委的《通知》方向正确、举措务实，值得充分肯定。而央行和金融监管总局的《意见》，更是对我在现房销售讨论中反复强调的“银行改革是关键”这一核心关切的精准回应——尤其是“延后个人住房贷款发放时点”这一制度性突破，彻底解决了购房人“没拿房、先还贷”的多年痼疾。

　　一、我对三部委《通知》的总体肯定

　　这份通知最大的亮点，在于它没有走极端。既没有一刀切地取消预售制，也没有放任不管，而是在“稳中求进、先立后破”的原则下，拿出了渐进式的改革方案。

　　通知明确，自通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目“优先选择现房销售”，已取得建设工程规划许可证的项目“鼓励实行现房销售”。这与我长期以来“分项目、分阶段推进现房销售”的主张高度一致。现房销售可以实现“所见即所得”，减少交付纠纷，从根本上防范交付风险。但我也多次强调，不应把取消预售制看成是房地产转型发展的方向，而应当允许现房销售和预售制两种方式并存。通知恰恰体现了这种务实精神，既有力有序推行现房销售，又保留了预售制的合理空间。

　　在预售资金监管方面，通知要求“市县住房城乡建设部门履行预售资金监管职责，由住房资金监管机构承担具体监管工作”，购房款“应全部存入资金监管账户”。这是对过去预售资金监管漏洞的有力修补。过去这些年，预售制下“货不对板”、延期交付甚至楼盘烂尾的问题层出不穷，根源不在于预售制本身，而在于监管出了漏洞。通知正是从制度层面堵住了这个漏洞。

　　二、房贷新政终于解决了“粗放贷款”问题

　　我在之前的文章中反复指出，当前银行运作中一个最突出的问题，就是个人按揭贷款发放得太早。购房者在签订预售合同、支付完首付款后，就立即申请按揭贷款、银行随即放款，购房者在房屋尚未建成时就开始按月偿还本息。这是一种“粗放贷款”的模式，银行把本该在交房后才启动的按揭贷款，提前了两三年发放，让购房人提前背上了还贷压力。

　　如今，央行和金融监管总局的《意见》对这一痼疾作出了精准回应。《意见》明确：“所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放” 。这意味着，购房人从“没拿房、先还贷”变成了“能拿房、再借贷”。

　　这是一个具有里程碑意义的制度变革。让我们看看国外与海外是如何做的。在美国，购买预售房时，首付与贷款需待房屋交付后划转开发商。在日本，余款要到商品房竣工交付时才向开发企业支付。在新加坡，个人房贷也是在验楼完成后才可发放。中国香港地区更为严格，个人房贷在验楼完成后才可发放。对比之下，我国过去购房人在交房前两三年就开始还月供，而国外海外购房人是在交房或临近交房时才申请按揭贷款。如今，央行与金融总局的新政终于实现了与国际通行做法的接轨，既减轻了购房者的负担，也防范了住房逾期交付可能引发的金融风险。

　　此外，《意见》还将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。这有利于合理提升购房人的贷款能力，给予借贷双方更大的灵活度。

　　三、银行开发贷款终于能与建设进度匹配

　　三部委的《通知》要求“实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配”，而央行《意见》则将这一要求落到了实处。

　　过去“保交楼”之所以困难重重，一个重要原因就是开发贷款与项目建设进度脱节。银行要么不敢贷，要么贷款发放不及时，导致项目资金链断裂。央行《意见》明确建立房地产开发贷款主办银行制：单个房地产项目对应一家主办银行（单家贷款行或银团贷款牵头行），对项目资金进行封闭管理。项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。

　　在贷款期限上，《意见》要求开发贷款期限与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。预售项目贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年。此前开发贷款期限一般在3年左右，此次大幅延长后，可与项目建设周期真正匹配。同时，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。银行业金融机构应根据项目建设进度、风险情况分批发放贷款。

　　对于现房销售项目，这个问题尤为关键。一个现房项目从拿地到全部建成，资金沉淀周期长达2到3年。如果开发贷款不能跟上建设进度，现房销售试点就难以推进。主办银行制的建立，让银行深度介入项目建设全过程，按工程节点放款，既保障了项目资金需求，也控制了银行贷款风险。

　　四、资金主体是购房人，不能被架空

　　三部委的《通知》要求“购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户”。而央行《意见》进一步明确：个人住房贷款应通过受托支付方式发放，现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。

　　这个“受托支付”的制度设计，确保了购房资金直接进入监管账户，防止被挪用。但我仍要提醒注意一个更深层的问题：资金的主体是购房人群体，监管的目的是保护购房人资金安全，而不是为开发商提供低成本融资。不管是银行监管还是第三方监管，都不能把购房人架空。

　　我国目前的预售资金监管主要放在托管银行。而国际上，预售资金基本都置于律所或第三方独立机构监管之下。中国香港地区的做法尤为值得借鉴——购房款全部打入律师信托账户，不得与自身和其他监管账户混淆使用，律师行定期向买受人、按揭银行公布资金使用情况。我希望在未来的制度完善中，能够进一步强化资金监管的独立性和透明度。

　　三部委的《通知》还提出了定金制：现房销售项目可收取少量定金，由住房资金监管机构监管。央行《意见》也明确要求定金账户按规定在主办银行开立。这个制度设计借鉴了国际经验，既保护了购房人权益，也给了开发商一定的信心保障。

　　五、两份文件深化购房制度改革

　　总的来说，今天同日出台的两份文件：三部委的《通知》管销售制度，央行和金融监管总局的《意见》管信贷配套，共同构成了一套系统性的制度改革方案。前者回应了社会对现房销售的期待，又没有盲目冒进；后者则精准解决了我在之前反复提出的“银行提前放贷”问题，实现了个人住房贷款发放时点的国际接轨。

　　房地产发展新模式的核心理念是“市场+保障”的住房双轨制，是让不同的住房需求都能得到满足，而不是用一种销售模式取代另一种销售模式。现房销售与预售制可以并行不悖。如今，银行信贷制度已经迈出了关键一步——延后贷款发放、延长贷款期限、主办银行封闭管理。我期待这些制度能够真正落地，让资金监管真正保护购房人的利益，让购房人真正实现“能拿房、再还贷”。这才是对人民群众真正负责任的正确方向。