新城控股集团股份有限公司（证券代码：601155，证券简称：新城控股）于2026年6月11日发布《关于公司2025年年度报告信息披露监管问询函的回复公告(修订版)》，就上海证券交易所关于其2025年年度报告的信息披露监管问询函中提出的投资性房地产与在建工程、存货、其他应收款与关联方资金往来以及应收账款与预付账款等问题进行了详细回复。
投资性房地产与在建工程：公允价值变动合理 在建酒店不存在长期未转固
公告显示，截至2025年12月31日，新城控股投资性房地产账面价值为1210.69亿元，占总资产的45.58%，采用公允价值模式计量，报告期内公允价值变动1.41亿元，上年同期为0.71亿元。公司表示，投资性房地产主要为持有运营的“吾悦广场”综合性购物中心，公允价值变动占期末账面价值比例为0.12%，整体波动较小。
公司聘请了深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司作为独立评估机构，采用收益法（直接资本化法）对投资性房地产公允价值进行评估。评估过程中，租约期内租金以合同约定为基础，租约期外参考周边可比项目并综合多种因素修正确定市场租金水平，资本化率采用市场法提取，并考虑了主力店与专门店在租期内外的风险差异。
公司披露了投资性房地产前十大项目及确认公允价值变动收益金额前十大项目的基本情况。前十大投资性房地产项目期末余额合计154.78亿元，公允价值变动损失合计0.38亿元，租金收入合计13.95亿元，较去年增长0.53%；公允价值变动收益前十大项目期末余额合计91.23亿元，公允价值变动收益合计9.63亿元，租金收入合计10.80亿元，较去年增长11.22%。
投资性房地产前十大项目概况（2025年末）
| 序号 | 项目 | 所在区域 | 物业类型 | 出租率 | 期末余额(亿元) | 公允价值变动损益(亿元) | 2025年租金收入同比增长率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 吾悦广场A | 江苏省 | 商铺及购物中心 | 97.99% | 19.56 | 0.04 | 4.02% |
| 2 | 吾悦广场B | 江苏省 | 商铺及购物中心 | 99.54% | 18.53 | 0.24 | -0.59% |
| 3 | 吾悦广场C | 江苏省 | 商铺及购物中心 | 94.60% | 18.06 | 0.07 | -7.35% |
| 4 | 吾悦广场D | 江苏省 | 商铺及购物中心 | 91.69% | 17.88 | -0.41 | -24.71% |
| 5 | 吾悦广场E | 浙江省 | 商铺及购物中心 | 96.79% | 17.09 | -0.33 | -4.26% |
| 6 | 吾悦广场F | 陕西省 | 商铺及购物中心 | 99.88% | 14.73 | 0.05 | 11.52% |
| 7 | 吾悦广场G | 山西省 | 商铺及购物中心 | 99.63% | 14.18 | 0.59 | 54.51% |
| 8 | 吾悦广场H | 海南省 | 商铺及购物中心 | 97.47% | 11.95 | -0.16 | -8.81% |
| 9 | 吾悦广场I | 江苏省 | 商铺及购物中心 | 96.95% | 11.48 | -0.64 | -4.26% |
| 10 | 吾悦广场J | 江苏省 | 商铺及购物中心 | 100.00% | 11.32 | 0.17 | -0.08% |
| 合计 | —— | —— | —— | —— | 154.78 | -0.38 | 0.53% |
公允价值变动收益金额前十大项目概况（2025年）
| 序号 | 项目 | 所在区域 | 物业类型 | 出租率 | 期末余额(亿元) | 公允价值变动金额(亿元) | 2025年租金收入同比增长率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 吾悦广场K | 陕西省 | 商铺及购物中心 | 100.00% | 9.88 | 1.30 | 10.53% |
| 2 | 吾悦广场L | 内蒙古自治区 | 商铺及购物中心 | 98.83% | 8.46 | 1.13 | 13.25% |
| 3 | 吾悦广场M | 浙江省 | 商铺及购物中心 | 98.30% | 8.73 | 1.07 | 15.15% |
| 4 | 吾悦广场N | 辽宁省 | 商铺及购物中心 | 100.00% | 11.29 | 1.03 | 14.68% |
| 5 | 吾悦广场O | 江苏省 | 商铺及购物中心 | 99.13% | 9.26 | 0.99 | 11.35% |
| 6 | 吾悦广场P | 江苏省 | 商铺及购物中心 | 100.00% | 9.95 | 0.93 | 6.43% |
| 7 | 吾悦广场Q | 安徽省 | 商铺及购物中心 | 100.00% | 9.27 | 0.89 | 5.92% |
| 8 | 吾悦广场R | 新疆维吾尔自治区 | 商铺及购物中心 | 95.02% | 7.19 | 0.83 | 8.94% |
| 9 | 吾悦广场S | 贵州省 | 商铺及购物中心 | 100.00% | 8.29 | 0.77 | 17.76% |
| 10 | 吾悦广场T | 云南省 | 商铺及购物中心 | 100.00% | 8.91 | 0.69 | 11.73% |
| 合计 | —— | —— | —— | —— | 91.23 | 9.63 | 11.22% |
关于在建酒店项目，公司称截至2025年末，在建酒店主要为苏州酒店和昆明安宁酒店，期末余额11.81亿元，工程累计投入占预算比例和工程进度均为86%。近三年，公司优先保障交付项目及商业运营项目投入，酒店建设节奏相对谨慎。苏州酒店土建、外立面幕墙工程已完成，剩余内部装修和景观工程；昆明安宁酒店主体工程已通过验收，内部装修硬装接近完工，软装工程完工度约50%。公司表示，项目未转固系尚未达到预定可使用状态，不存在长期未转固情形，预计2027年完工开业。
公司结合商业地产市场供需状况、周边可比项目租金水平变化等因素评估认为，投资性房地产及在建酒店不存在减值迹象，相关会计处理符合《企业会计准则》规定。与同行业可比公司相比，新城控股投资性房地产公允价值变动比例和租金管理收入占完工物业估值比例（收入回报率）不存在重大差异。
存货：跌价准备计提合理审慎 部分项目销售进度缓慢
截至2025年12月31日，新城控股存货账面价值为710.50亿元，存货跌价准备85.94亿元，占存货余额的10.79%；报告期内新增计提存货跌价损失及合同履约成本减值损失11.51亿元。公司存货主要为房地产开发成本及开发产品。
公司披露了期末余额前十大项目、存货跌价计提前十大项目及销售进度后十大项目的基本情况。期末余额前十大存货项目合计账面余额186.67亿元，跌价准备余额8.19亿元，计提比例4.39%；存货跌价新增计提前十大项目合计账面余额68.38亿元，跌价准备余额14.44亿元，计提比例21.11%，新增计提金额9.51亿元；已开盘销售进度后十大项目合计账面余额85.72亿元，累计签约面积占可租售面积比例普遍较低，其中杭州某项目仅为1.62%。
公司表示，存货按照成本与可变现净值孰低计量，当存货可变现净值低于成本时计提跌价准备。预计售价区分已售与未售物业，未售部分参考项目自身定位、近期售价、销售计划及周边可比项目市场价格确定；预计销售费用率参考已售部分实际费率；预计完工成本依据经审批的项目预算。通过对比A股房地产行业2025年营业收入前十的可比公司，新城控股存货跌价准备计提比例为10.79%，高于行业平均值7.07%，计提充分合理。
其他应收款与关联方资金往来：坏账准备计提充分 资金往来具有商业合理性
截至2025年12月31日，新城控股其他应收款期末账面余额为289.13亿元，其中按单项计提坏账准备的余额为62.99亿元，坏账准备24.17亿元，计提比例38.38%；按组合计提坏账准备的余额为226.14亿元，坏账准备6.34亿元，计提比例2.80%。
公司前十大其他应收款欠款方期末余额合计79.02亿元，坏账准备合计8.57亿元，计提比例10.84%。主要为应收少数股东款项和应收合联营企业款项，形成于合作项目开发建设中的运营资金投入或预分配资金，回收周期与项目开发周期高度关联。公司通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，将其他应收款区分为不同阶段并分别确认坏账准备。对比同行业公司，其坏账计提水平与行业平均不存在重大差异。
报告期内，公司收回和支付关联方资金往来分别为10.20亿元和5.73亿元，收到和偿还关联方计息资金往来分别为38.93亿元和32.45亿元。公司称，无息资金往来主要是与合联营企业间的正常运营资金投入与返还，计息资金往来主要是向母公司、间接控股股东等关联方借入资金用于项目建设及补充流动资金，具有商业合理性，并已履行相应的审议和披露程序。
应收账款与预付账款：按组合计提坏账 预付账款未计提减值
新城控股应收账款主要包含应收租金管理费及应收合联营项目管理咨询费等，截至2025年末，前五大应收账款合计6108.82万元，占比11.74%，坏账准备合计189.98万元。公司对所有应收账款按照3.11%的比例组合计提坏账准备，期末坏账准备余额为1618.20万元。
预付账款主要包含土地预付款和商管业务预付款项，前五大预付账款合计12.49亿元，占比64.36%，主要为支付给自然资源和规划局等政府部门的土地预付款。公司表示，截至2025年末，无需计提预付账款减值。
会计师对新城控股上述投资性房地产、在建工程、存货、其他应收款及关联方资金往来等事项的会计处理均表示无重大异议。
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