核心财务数据概览

2025年8月27日至12月31日，中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金唯品会奥莱REIT”）实现本期收入135,071,371.48元，净利润2,715,713.17元，期末净资产3,482,715,713.17元，较初始募集规模3,480,000,000元增长0.078%。基金总资产3,760,771,416.40元，总资产与净资产比例107.98%，资产负债率7.39%，财务结构稳健。

表：核心财务指标

指标	金额（元）	备注
本期收入	135,071,371.48	含营业收入、利息收入等
本期净利润	2,715,713.17	基金合同生效后首年盈利
期末净资产	3,482,715,713.17	较初始募集增长2,715,713.17元
期末总资产	3,760,771,416.40	总资产/净资产=107.98%
可供分配金额	57,023,616.22	完成度108.99%

业绩表现：运营净收益超额完成37.96%

收入与利润结构

基金本期营业收入117,727,669.41元，主要来自联营模式收入（85,933,335.41元，占比72.98%）和租金收入（8,718,740.08元，占比7.41%）。营业成本82,016,721.71元，其中折旧摊销76,115,592.47元占比92.81%，反映不动产项目重资产属性。

表：营业收入构成

收入类型	金额（元）	占比
联营模式收入	85,933,335.41	72.98%
租金收入	8,718,740.08	7.41%
物业管理收入	11,488,866.17	9.76%
推广费收入	5,339,709.91	4.54%
其他收入	6,247,017.74	5.31%

运营净收益大幅超预期

报告期内，宁波杉井奥特莱斯项目实际运营净收益9,585.85万元，较评估预测值6,948.16万元超额完成37.96%，主要因四季度传统销售旺季叠加品牌焕新成效。项目出租率100%，租金单价446.33元/平方米/月，租金收缴率100%，运营效率显著。

费用分析：浮动管理费占比89.7%

管理费结构

基金当期应支付管理费25,841,792.53元，其中固定管理费2,663,868.18元（占比10.3%），浮动管理费23,177,924.35元（占比89.7%）。浮动管理费中含激励管理费5,275,380.71元，因运营净收益超额完成触发。托管费121,084.34元，按初始募集规模0.01%/年计提。

表：费用构成

费用类型	金额（元）	占比
固定管理费	2,663,868.18	10.3%
浮动管理费	23,177,924.35	89.7%
托管费	121,084.34	-
交易费用	870,337.08	含审计、信息披露等

关联交易费用

报告期内，基金通过关联方采购服务4,177,628.60元（如浙江杉杉绿城物业管理服务3,075,472.94元），向关联方销售商品/服务1,592,642.19元，关联交易占比低且定价公允。

资产与负债结构

资产构成

基金资产以投资性房地产为主，期末账面价值3,329,907,067.42元，占总资产88.54%；货币资金408,703,193.97元，占比10.87%，流动性充足。

表：资产结构

资产项目	金额（元）	占比
投资性房地产	3,329,907,067.42	88.54%
货币资金	408,703,193.97	10.87%
应收账款	920,541.14	0.02%
其他资产	21,240,614.87	0.57%

负债结构

期末总负债278,055,703.23元，主要为应付商户结算款216,406,927.48元（占比77.83%）和应付管理费21,369,834.62元（占比7.69%），无有息负债，偿债压力低。

持有人结构：机构持有超99%

持有人类型

期末基金份额总额10亿份，机构投资者持有995,106,003份（占比99.51%），个人投资者持有4,893,997份（占比0.49%），持有人集中度高。

表：持有人结构

持有人类型	持有份额（份）	占比
机构投资者	995,106,003	99.51%
个人投资者	4,893,997	0.49%

前十大非流通份额持有人

杉杉商业集团有限公司持有5.1亿份（占比51%），为第一大持有人；北京磐茂投资、国寿资本等机构持有0.9%-0.45%不等，战略配售份额锁定稳定。

风险提示与投资机会

风险提示

1. 行业竞争风险：宁波前湾奥莱已开业，虽定位差异显著，但可能分流部分客群。
2. 关联交易依赖：运营管理机构为杉杉商业集团，关联交易占比需持续关注。
3. 估值波动风险：期末评估价值29.7亿元，较初始投资成本34.79亿元存在差异，需警惕市场价值波动。

投资机会

1. 抗周期属性：奥莱业态“名品+折扣”模式在消费下行期表现稳健，2025年前三季度全国奥莱销售额增速12%。
2. 运营提升空间：2026年计划引入更多首店品牌，会员体系升级有望提升复购率。
3. 政策支持：《提振消费专项行动方案》等政策利好商业零售，宁波地铁6号线开通将增强项目辐射能力。

管理人展望

管理人认为，奥特莱斯行业正从规模扩张转向高质量发展，头部运营商优势显著。基金将通过品牌组合优化（引入轻奢、运动户外品牌）、全域营销（浙江省域引流）、会员生态建设（跨业态联合会员）提升资产价值，预计2026年运营净收益保持稳健增长。

（数据来源：中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告）

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