（来源：国投证券研究）

【地产-陈立】城市房价深度研究系列：上海篇

报告发布日期：2026-3-27

■新政驱动需求释放，市场步入“止跌回稳”阶段。2026年“沪七条”新政后，上海楼市反应正面，需求端呈现“二手房优于新房”的结构性改善。节后第三周，二手房成交7327套，达2025年周均水平的1.5倍；新房成交3458套，为均值的1.1倍。供应端表现理性，同期二手房新增挂牌（2954套）与新房开盘（412套）均远低于上年均值。供需边际改善支撑二手房挂牌均价由年初的5.2万元/㎡回升至5.6万元/㎡，市场企稳迹象明确。

■定价权回归与供应重塑，新房转向“高端化”。2024年后，随着限价及中小套配比限制取消，新房定位由保障刚需转向改善及高端市场。产品呈现大型化、高总价特征：90㎡以下户型供应占比由34.4%骤降至8.3%，120㎡以上占比升至43.3%。受此驱动，内环内套均总价从2022年的1743万元飙升至2026年的3717万元。1200万元以上总价段已成为供应主力，新房总价大幅提升。

■倒挂红利终结，房企转向“慢周转”经营。新房市场化定价促使一二手房倒挂由外向内梯度消失。内环内均价由2023年的11.8万元/㎡跳升至2026年的16.4万元/㎡，倒挂红利消退导致开盘去化率下行至74%以下。在销售压力与高地价（2025年核心区宅地楼面价5.7万元/㎡）双重挤压下，房企被迫收缩供应并回归“慢周转、保价格、强品质”逻辑。2025年新房供应及宅地招拍挂面积较峰值均回落逾六成。

■二手房回归市场规律，价格重新平衡供需。在总购房需求维持在41万套量级的背景下，新房缩量驱动需求流向存量市场。2025年二手房成交占比升至62%，价格成为调节供需的核心。郊区次新房及市区老小区通过深度价格回调（跌幅达41%-53%）实现“以价换量”。尤为关注中环内2000年前的老旧小区，其去化周期已连续两年下行（中内环由2.3年降至1.2年），由于受新房高端化冲击较小且性价比极高，这类区域房价有望率先企稳回升。

■投资建议：本轮地产复苏将持续经历从新房供应收缩，二手房去库，房价企稳逐渐从二手房向次新及新房传递，新房及二手惜售下，从供应收缩到市场复苏只是时间问题。

■风险提示：政策宽松不及预期、融资环境超预期收紧。