什么是“好房子”？
“好房子”好在哪儿？
近期，本市相继出台高品质商品住宅设计导则及平原多点地区“好房子”规划管理技术要点，为“好房子”指方向、画蓝图。“好房子”首个项目也在昌平生命科学园落地。鼓励在住宅首层设置架空层，鼓励配建邻里共享公共空间，鼓励设置开敞式的风雨连廊……“好房子”将为“一老一小”提供更多公共空间，让生活更安逸。
合理利用底层架空空间（示意图）好空间 丰富功能
“送指标”鼓励设置阳台
去年11月，《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》由市规划自然资源委印发；短短两个多月后，《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》在今年2月接续出台。一系列新政会给北京的商品住宅带来怎样的变化？“好房子”的规划建设备受关注。
什么样的房子是“好房子”？每个人都有自己的答案。
《导则》提出，鼓励综合考虑北方气候特点、区域环境特征、建筑高度等因素，打造设计合理、形式多元、场景多样的住宅阳台，鼓励在多层住宅设置开敞阳台。《技术要点》中进一步明确，在平原多点地区，针对每户面积不大于套内建筑面积10%、进深不大于1.8米的阳台，无论是开敞或封闭，都可以按照面积的一半计入容积率。也就是说，10平方米的阳台，只有5平方米计入容积率指标，另外5平方米的指标“赠送”给了开发建设企业，最终受益的还是居民。
同时，《技术要点》还允许套内面积超过140平方米的住宅，在起居室设置一处挑空空间，挑空部分不大于两层层高、面积不超过套内建筑面积的25%且不大于50平方米的，可按其面积只计算单层容积率。这有利于鼓励创新的住宅空间设计，进一步扩大室内采光面，增强视野的通透性，让居住体验更舒适。
专家解读▶
好房子要适合适宜恰当合理
“好房子不分档次，不论高低，只要适合住户的要求即可。不是只有高大上的豪宅才是好房子，普通的商品房、安置房、政策房也可以成为好房子，关键是要适合、适宜、恰当合理。新政为阳台、风雨连廊、首层架空等功能空间提供了政策上的支持，回应了多年来居民的期待，让大家能够体会到更加舒适、宜人、安全的居住环境，让生活更安逸。”
——《导则》编制的专家咨询组成员之一、北京市建筑设计研究院总建筑师刘晓钟
鼓励按需设置封闭或开敞阳台（示意图）好配套 活动方便
鼓励配建多种公服设施
一个小区好不好，不能光看自家舒不舒服，小区公共空间环境和设施配置也至关重要。
在专家看来，新政的亮点体现在多个方面，其中首次提出鼓励在住宅首层设置视线通透、空间开敞的架空层，作为居民公共活动、交往空间使用，这一点尤其值得关注。
新政还鼓励设置开敞式风雨连廊，主要目的就是将住宅楼之间或住宅楼与小区广场等公共空间之间相互连接，方便居民室外休闲活动。这样的话，无论是刮风下雨，老人小孩都可以在小区遛弯了。
未来，快递不用“放门口”，居民可以选择在邻里共享公共空间收寄快递。据介绍，邻里共享公共空间的建筑面积按照700平方米/千户计算，单处面积不超过700平方米，可结合小区入口、入户大堂或在沿街、街角首层建设，用于快递收寄、便民零售、便民餐饮、会客交流等公共服务功能。
《导则》特别关注适老、适幼设计，强调小区内外无障碍通行的连贯性，打造全龄友好社区。其中提出，在公共环境上，应重点规划老人活动、儿童游乐场所，并设置在阳光充足的区域，宜有不少于三分之一的活动场地满足大寒日不低于两小时的日照标准，且应设置全覆盖监控设施。
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首层架空层更好服务“一老一小”
“住区里良好的绿化景观、休闲健身活动场地与设施，这些都能够给居民提供一个舒适便捷的归家路线和高品质的住区环境。”
——北京城建设计发展集团股份有限公司总建筑师、北京市住宅建筑设计研究院有限公司总经理钱嘉宏
“首层架空空间可以为健身、亲子、阅读、休闲等提供场地，补充一定的公共服务功能，尤其是对小区‘一老一小’人群来说，提供了更多公共空间，有助于营造小区热闹和善的氛围。”
——市规划自然资源委相关负责人
鼓励设置开敞式风雨连廊（示意图）增配邻里共享公共空间（示意图）好材料 住得放心
解决住房质量通病
《导则》聚焦于风貌协调、生活便捷、全龄宜居、环境友好、舒适可变、健康安全、绿色低碳、耐久适用和长效运维等多个角度，归根结底，是以提高居民生活品质、解决住房质量通病为目标。
例如，《导则》明确，卫生间及厨房的竖向排风道应具有防水、防倒灌及均匀排风的功能，并采取防止支管回流和竖井渗漏的措施；卫生间中选用的卫生器具无存水弯时，应在管道构造做法中设置存水弯，水封高度不应小于50毫米并保证水封可靠有效，严禁使用活动机械密封替代水封。
此外，新政也鼓励应用新建筑材料以提升建筑品质，对于外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其饰面层不计入容积率；鼓励应用绿色低碳先进建筑技术，提升住宅建筑安全耐久、健康舒适、便利宜居等综合性能。
专家解读▶
关注生活中经常遇到的痛点问题
“《导则》以问题为导向，关注到居民生活中经常遇到的痛点问题。”
——市规划自然资源委相关负责人
“《导则》关于卫生间及厨房的这些举措，为解决噪音、隔音、地漏返味、烟道串味、室内空气和水质等问题提出指导性技术方案，保障建筑品质。”
——钱嘉宏
好房子 落地
打造示范工程
北京“好房子”首个项目已开盘
符合标准的“好房子”正加速落地。2023年8月，全国“好房子”设计大赛举办，在北京和南京各选取了一个真实住宅地块作为赛题。2024年4月，大赛成果展在北京市规划展览馆面向公众展出，大量市民前往参观，通过方案和模型第一时间了解“好房子”的内涵。
记者看到，获得一等奖的作品中，有的在电梯厅前设计了可以聊天、活动的小庭院，有的将住宅院落变成可以亲近自然的“立体胡同”，有的通过搭建架空层步道及下沉广场串起便利生活……整体看，基本都做到了布局高低错落、与城市风貌相协调，配套丰富、提高生活便捷度，布局灵活可变、满足不同家庭结构需求等。
其中，北京赛题“昌平生命科学园住宅地块”已于2024年4月顺利实现带方案入市，受到多家房企青睐，并在竞得土地上限价格后，以现场摇号方式完成出让。开发单位最终选择以北京市住宅建筑设计研究院有限公司一等奖方案实施落地，打造“好房子”示范工程。目前该项目已经开盘。
本市首个“好房子”住宅项目3月将开放架空层、实景样板间参观。
好房子 探访
昌平生命科学园地块——
架空层融合连廊形成会客厅
超过1.3万平方米的口袋公园，咖啡厅、花店、便利店等一应俱全……在昌平区中关村生命科学园核心区，一处商品住宅地块初露真容。这是本市首宗带“好房子”设计方案入市的住宅项目。
整体看，小区内的住宅楼高低错落，形成一道柔和的天际线，大面积的口袋公园则将小区与社区融合，也与周边的城市风貌相协调。住宅楼阳台均为开敞阳台，而且采用奇偶错层的设计，挑高在6米左右。从阳台向外远望，视野十分开阔。
“去年11月，我们已经开放了部分实景展示空间，比如口袋公园、商业街等，计划在今年3月开放架空层、部分园林景观和95平方米的实景样板间参观。”项目负责人介绍，从小区大门到社区会客厅有一条东西向的轴线，口袋公园和一组商业配套的小型院落等都围绕这条轴线展开，为居民提供休闲娱乐等配套服务功能。开敞的架空层设有儿童活动乐园、共享书吧、休憩空间、健身房等。“架空层会和小区里的风雨连廊和景观绿地相融合，共同形成一个社区会客厅。”
据了解，该项目采用建筑师负责制工作模式，由选用的优胜设计方案主创建筑师作为责任建筑师，全过程参与项目建设，推动大赛成果和相关鼓励政策精准落地。
“好房子”落地项目里，花店、便利店等设施一应俱全。
好房子 发展
北京商品住宅设计实现“四级跳”
在业内看来，“好房子”系列新政具有开创性和引领性，有望推动北京商品住宅规划建设走入新阶段。回首近二十年，北京的商品住宅设计经历了怎样的变化呢？
■全面市场化阶段
（1998年-2008年）
“1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，我国的商品房时代正式开启，北京的商品房进入全面市场化阶段。”钱嘉宏介绍，1999年国标《住宅设计规范》开始实施，首次明确把厅、厨房和卫生间定位为住宅内应设的基本空间，设计中还出现了小方厅，既可用餐又可会客，做到了餐寝分离。
2000年后，随着住房商品化加速发展，出现了大面积户型。“今天常说的动静分区、公私分离、干湿分区等概念，都是在这个时候开始提出的。”钱嘉宏介绍，高层住宅也是在这一时期加速建设，并出现了“板塔结合”等多种形式。泛海国际、远洋山水家园、星河湾等一批代表性商品房项目崭露头角。
■高速发展阶段
（2008年-2016年）
“2008年到2016年是高速发展阶段。”钱嘉宏介绍，在市场机制作用下，这一时期的住宅在设计上更注重居住需求，独立玄关、客用卫生间、储藏间等比较实用的辅助空间在改善性户型中受到重视，有些户型里还开始设置书房、工作室等家庭个性化空间。代表性商品房项目有万柳书院、中海国际社区等，体现了北京商品住宅品质的提升。
■稳定与高质量发展阶段
（2016年-2020年）
2016年，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。商品住宅经过大规模建设阶段，逐渐从高速增长转向高质量发展。在设计方向上，商品住宅更关注“一老一小”设施配套设计，更注重高质量居住品质与宜居环境的营建，同时也催生了一批优秀的小面积、多居室刚需户型。
■优化供应与提升品质阶段
（2021年至今）
“2021年至今，北京商品住宅市场进入优化供应与提升品质的阶段。”钱嘉宏介绍，2021年初北京首次推出通过投报高标准住宅建设方案获得开发土地的土拍机制，拉开了高品质住宅建设快速推进的序幕。“这一时期的住宅设计逐渐展现出多元化、个性化特征，也要求户型具有更灵活的空间结构，以适应未来功能空间增减和布局调整的需要。”
在钱嘉宏看来，“好房子”建设离不开政策引领，同时也需要开发、设计、施工、运营等全产业链的技术创新。只有不断提升科技创新和可持续发展能力，才能推动住宅品质全面提升。 本报记者 陈雪柠
