主要财务指标：本期净利润728万元 年化现金流分派率3.77%
报告期内（2025年10月1日-12月31日），红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“红土创新盐田港REIT”）实现收入29,829,622.07元，净利润7,282,081.37元，经营活动产生的现金流量净额17,840,496.69元。现金流分派率为0.95%，年化现金流分派率3.77%。
| 主要财务指标 | 报告期金额（元） |
|---|---|
| 本期收入 | 29,829,622.07 |
| 本期净利润 | 7,282,081.37 |
| 本期经营活动产生的现金流量净额 | 17,840,496.69 |
| 本期现金流分派率（%） | 0.95 |
| 年化现金流分派率（%） | 3.77 |
收益分配情况：本期实际分配2362万元 单位分配0.0248元
本报告期内，基金实际分配金额23,621,172.68元，对应单位实际分配金额0.0248元（所属期间为2025年7月1日至9月30日）；本年累计分配93,931,986.95元，单位累计分配0.0985元（所属期间为2024年10月1日至2025年9月30日）。可供分配金额计算显示，本期合并净利润728万元，加折旧摊销1495万元、调增项49万元，减预留资本性支出28万元及不可预见费用92.5万元后，可供分配金额为2116万元。
| 期间 | 实际分配金额（元） | 单位实际分配金额（元） | 备注 |
|---|---|---|---|
| 本期 | 23,621,172.68 | 0.0248 | 对应2025年7月1日-9月30日 |
| 本年累计 | 93,931,986.95 | 0.0985 | 对应2024年10月1日-2025年9月30日 |
不动产项目运营：综合出租率92.6% 现代物流中心出租率环比降1.79%
截至2025年12月31日，基金持有的现代物流中心和世纪物流园两个项目综合出租率为92.60%。其中，现代物流中心出租率91.14%，较上季度环比下降1.79%，主要因第四季度为保税区业务淡季，客户续租面积调整；世纪物流园出租率维持100%。租金收缴率均为100%，现代物流中心仓库有效租金单价1.27元/平方米/天，配套1.72元/平方米/天；世纪物流园仓库1.23元/平方米/天，配套1.71元/平方米/天。
| 指标名称 | 本期（2025年12月31日） | 上年同期（2024年12月31日） | 同比变化（%） |
|---|---|---|---|
| 综合出租率（%） | 92.60 | 94.15 | -1.65 |
| 有效租金单价-仓库（元/平方米/天） | 1.26 | 1.27 | -0.79 |
| 有效租金单价-配套（元/平方米/天） | 1.72 | 1.76 | -2.27 |
| 加权剩余租期-仓库（天） | 456.00 | 566.00 | -19.43 |
| 加权剩余租期-配套（天） | 448.00 | 767.00 | -41.59 |
重点项目运营指标：世纪物流园租赁收入同比降9.8% 配套租期缩短超40%
现代物流中心项目
可出租面积266,113平方米，实际出租242,548平方米，出租率91.14%，同比下降2.00%。租赁收入19,992,844.95元，同比降5.84%；综合管理服务收入4,266,544.11元，同比增9.85%。配套加权剩余租期444天，同比大幅下降41.66%，主要因深圳港集团租赁合同正常履行导致租期缩短。
世纪物流园项目
可出租面积52,427.79平方米，出租率100%。租赁收入3,500,404.26元，同比降9.80%；综合管理服务收入1,800,442.07元，与上年同期持平。仓库及配套加权剩余租期均为517天，同比下降41.38%。
| 项目 | 现代物流中心 | 世纪物流园 |
|---|---|---|
| 出租率（%） | 91.14（同比-2.00%） | 100.00（同比0.00%） |
| 租赁收入（元） | 19,992,844.95（同比-5.84%） | 3,500,404.26（同比-9.80%） |
| 加权剩余租期-配套（天） | 444（同比-41.66%） | 517（同比-41.38%） |
客户结构与现金流：前两大客户收入占比超58% 经营现金流净额1784万元
报告期内，基金前两大客户收入占比达58.92%。其中，现代物流中心客户1贡献收入12,274,384.34元，占比41.15%；世纪物流园客户1贡献5,300,846.33元，占比17.77%。经营活动现金流入32,469,415.72元，主要为租金收入；现金流出15,220,068.09元，主要为税费支出，净额17,840,496.69元。
| 客户名称 | 项目 | 收入金额（元） | 占基金总收入比例（%） |
|---|---|---|---|
| 客户1 | 现代物流中心 | 12,274,384.34 | 41.15 |
| 客户1 | 世纪物流园 | 5,300,846.33 | 17.77 |
投资组合与份额变动：资产集中于不动产 基金份额无变化
报告期末，基金资产组合中除不动产外，固定收益投资、买入返售金融资产等均为零，资产主要集中于投资性房地产（现代物流中心8.32亿元、世纪物流园2.29亿元）。基金份额总额期初、期末均为953,629,628.00份，报告期内无变动。
| 项目 | 金额（元） | 占比（%） |
|---|---|---|
| 投资性房地产-现代物流中心 | 832,058,078.71 | - |
| 投资性房地产-世纪物流园 | 229,237,924.79 | - |
| 长期借款-现代物流中心 | 1,136,660,000.00 | - |
| 长期借款-世纪物流园 | 246,930,000.00 | - |
风险提示与展望：租期缩短叠加租赁收入下滑 管理人拟拓展“保税+”新业态
报告期内，两大项目加权剩余租期同比显著缩短（配套租期降超40%），世纪物流园租赁收入同比下滑9.8%，或对未来现金流稳定性构成压力。管理人表示，将密切跟踪外贸政策和客户动态，通过“稳住已有客户、拓展新业态客户、提升园区服务质量”等措施，持续推动“保税+”新业态落地，以应对仓储市场变化。同时，基金扩募资金1.83亿元拟投资广州黄埔区高标准仓储物流项目，截至期末尚未使用，后续投资进展需关注。
声明：市场有风险，投资需谨慎。 本文为AI大模型基于第三方数据库自动发布，任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，不构成个人投资建议。受限于第三方数据库质量等问题，我们无法对数据的真实性及完整性进行分辨或核验，因此本文内容可能出现不准确、不完整、误导性的内容或信息，具体以公司公告为准。如有疑问，请联系biz@staff.sina.com.cn。
