每经记者｜陈梦妤    每经编辑｜魏文艺    

“当前，中国的法拍房及银行出售的‘直供房’总量其实不大，但对整个市场价格体系和金融稳定造成了远超其体量的破坏。”1月15日，中国房地产指数系统创始人、原国家房改课题组组长孟晓苏在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）采访时直言。

在此前的一次公开活动中，孟晓苏建议中止法拍房。他表示，法拍房一般是对断贷房屋司法收回，然后压低价格进入拍卖，可能是按70%价格拍卖，但成交价格有的仅50%，“腰斩”了。接着周边的房子价格全都被拉低，包括银行其他抵押房产也都减值了。于是银行资产进一步缩水。如果法拍不出去，房子落到银行手里，银行又拿出来拍直供房，直供房都是法拍没拍出去的房。

图片来源：受访者提供

据《每日经济新闻》此前报道，以兰州农商行为例，其曾在京东资产平台挂牌100套住宅，起拍价7万至11万元不等，折合单价2000元/平方米，远低于约5000元/平方米的市场价，然而均处于“0次出价”状态，有平台甚至打出“银行直供，不计成本卖”的宣传语。

中指研究院数据显示，2025年全国挂拍71.9万套法拍房，同比下降6.6%；成交16.9万套，同比下降4.4%；总成交金额2536.2亿元，同比下降23.6%；平均折价率74.1%。

NBD：您建议中止法拍房，提出这一观点的核心理由是什么？

‌孟晓苏：从经济学视角看，法拍房作为一种因债务违约而被强制处置、需快速变现的“特殊二手房”，与普通二手房存在显著差异。因需在短时间内完成处置，法拍房成交价往往低于市场正常水平，从而形成一个极具影响力的“边际价格”。

当一个小区内出现一套低价法拍房时，其成交价会迅速成为该小区房价估值的新基准。购房者、投资者以及评估机构在参考该法拍房价格时，会普遍调低对整个小区房价的预期，导致小区房价的整体估值被拉低。

对于持有周边房产作为抵押物的债权人而言，边际价格下降意味着其他抵押物普遍减值，进而可能触发更多贷款违约。面对更多违约，银行或其他债权人若再次启动法律程序，将更多违约房产纳入法拍流程。新一轮法拍房进入市场，又会进一步压低周边房价。由此形成“法拍→房价跌→更多法拍”的恶性循环。在这一循环中，房价持续下跌，法拍房数量不断增加，市场陷入一种负面强化的恶性循环。

对于债务人即断贷百姓来说，法拍房带来的后果极为严重，不仅家产被剥夺，还会被要求承担连带责任，个人信用崩塌。对于银行等金融机构而言，一方面，法拍房的低价成交导致银行无法全额收回贷款，直接造成贷款损失；另一方面，银行手中持有的其他抵押物（房产）价值持续减值，整体资产质量呈螺旋式恶化。这种情况会进一步削弱银行资产质量、加大银行风险，实在是得不偿失。

当前，全国法拍房及银行相关直供房的总量其实不大，仅是80万至100万套，但对市场价格体系和金融稳定造成了远超其体量的破坏。现在很多法拍房根本卖不掉，流拍现象严重，这更加剧了市场的恐慌和观望情绪。

NBD：当前房地产行业依然处于深度调整期，政策调控与市场信心恢复需要时间。在此背景下，应如何中止或正确处置法拍房，您对此有哪些建议？

‌孟晓苏：法拍房和直供房对银行自身的损害其实很大，这些银行无顾忌地暴露自己资产不良，不怕造成储户挤提存款吗？

我之所以提出“中止法拍”，是因为我国过去是有中止法拍的做法与成功经验的。早在1997年，东南亚金融风暴与我国经济低迷叠加，造成许多企业陷入债务困境，有些企业股权和资产面临法拍，其中包括像中国第二重型机械厂、上海纺织申新九厂这样的大型国有企业。此时国务院果断采取了“三中止”政策，即“中止司法拍卖、中止贷款追息、中止下岗分流”，分别对银行、法院与企业提出了要求。同时成立四大资产管理公司剥离银行不良资产、发国债补充银行资本金稳定金融。到2002年我国经济全面复苏，困难企业纷纷恢复活力，各种风险就都化解了。“三中止”对于当年经济恢复起到重要作用。

目前又面对相似的经济状况。多数断贷家庭并非主动违约，而是确实遇到特殊困难，包括减薪、下岗等不可抗力的影响。我国此时应区别对待断贷家庭，尽快出手“中止法拍房”。核心原则是“救助断供百姓，实现风险共担，稳定市场价格”。

第一，对于遇到困难的家庭，允许其“延期还贷”，即允许其贷款到期后顺延时间，给予一定的缓冲期。

第二，对于失业人员和明显减薪的断贷家庭，可以“停息延贷”。区别对待，给他们两三年的停息期，待经济情况好转后恢复还款。

从行业责任角度看，银行业过去十年里从居民房贷中累计利息差收入达8万亿元，现在是时候与困难居民共度时艰了。银行业可以降低系统性风险，避免因大面积断贷引发金融震荡；可以维护社会稳定，减少因债务压力导致家庭生活难以为继的问题；可以培育客户长期忠诚度，待经济状况复苏后，这部分群体更可能成为优质客户。

第三，债权内部剥离，禁止冲击市场。对于确实需要处置的资产，应强制要求银行将其剥离至旗下的租赁公司持有，不得流入市场公开拍卖，可以进行租赁，从源头上杜绝其对二级市场价格的冲击。国内多家资产管理公司在这方面都有过成功经验。

这种内部剥离机制通过“风险内部化、处置非公开化”，既避免了银行因急于回笼资金而低价甩卖资产，导致抵押物价值螺旋下跌，又为资管公司提供了专业化处置空间。

第四，‌设立国家级收购平台，如我提倡的“中储房”，仿照美国的“两房”（房利美、房地美）房屋收储机制，由国家层面成立专业机构，集中收购银行法拍房及其他抵押资产。现在结存的10多万亿元公积金可以作为资本金，成立“国家住房银行”。这个机构我已建议了20多年。如果能成立这样的机构，一宣布就会形成非常积极的心理效应，市场信心会迅速回归。

1998年编制国家房改方案时，课题组就提出“要建立住房商业机构”，就像其他门类的产品有商业支持机构一样，住房也应当有商业机构来收储。现在中央已提出“鼓励收购存量商品房改为保障房”等政策，应当在制度上确立这种收储政策，我国需要有这样的住房商业机构。

据测算，我国的法拍房整体规模不到100万套，如果按5000元~10000元/平方米的价格全部收购，所需资金不会超过1万亿元，就能基本解决问题。这不仅能立即稳定市场，更能向市场释放强烈的“托底”信心。我得知已有大型商业银行在研究启动这件事，希望能早日办成。

相较于政策工具，恢复信心更为关键。现阶段信心的缺失在数据层面呈现为一种特殊的“跷跷板”现象：一方面楼市销售额持续下滑；另一方面居民银行存款大幅增加。可以看出，从2023年起从楼市流失的大量资金被居民存入银行了。若能引导新增储蓄额的1/3回流进楼市，便足以推动整个经济链条的复苏。

暂时的缓释政策绝非让借款人不还钱，而是将还款周期拉长，等待经济复苏和资产价值回升，这些房贷都是可以收回的。这比银行急着处理“不良资产”立即造成自身损失要好，还为百姓保住了基本生活和希望，让市场稳住了价格预期。这是多赢的办法。而匆忙法拍则是多输的局面。

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