21世纪经济报道记者李莎 北京报道 日前，中国写字楼产业园发展论坛第22届年会在北京举行，主题为“内卷与进化：商业办公的范式变革”。
北京市投资促进服务中心党组成员、副主任唐永宏在致辞中表示，商业地产在经济体系中占据重要位置，在城市发展中扮演着塑造城市形象和提升竞争力的关键角色，是城市经济的重要驱动力。
唐永宏介绍，目前北京甲级写字楼市场延续持续回暖态势，租赁活跃度稳步提升，空置率持续回落。截至三季度末，全市平均空置率19%左右，环比、同比分别下降0.6和0.1个百分点。
北京着力从多维度发力，推进商办和工业物流相关领域发展。唐永宏指出，在办公楼市场方面，北京深化配置试点扩容，大力支持存量升级改造，优化租户服务环境。在商业地产投资方面，北京不断激活市场交易活力，支持内资企业参与优质商业资产并购，拓宽融资渠道，强化区域协同发展。在工业物流方面，优化空间布局，支持绿色智能转型，强化区域协同，深化京津冀物流一体化。
戴德梁行北区董事总经理胡峰从市场供需角度分析称，写字楼市场受需求量和供应量双重影响。从全球范围看，主要城市写字楼市场冷暖不一。在我国四大一线城市中，北京甲级写字楼存量为1300万平方米，上海为1700万平方米。空置率方面，北京甲级写字楼为16%，上海是23%。“我们长期看好北京写字楼市场。”胡峰说。
全联房地产商会写字楼分会执行会长、房讯指数CORC首席研究员刘凯认为，当前商业地产市场正站在“内卷”与“进化”的十字路口，商业办公市场的企稳回升仍然需要一个过程。
刘凯提出，未来中国写字楼产业园行业需要六大范式变革：一是产品范式从“以产品为中心”到“以用户为中心”，二是经营范式从“增量扩张”到“存量优化”，三是运营范式从“空间改造”到“城市更新”，四是资产范式从公募REITs到资产数字化，五是科技范式从“互联网+”时代到“AI+”时代，六是竞争范式从“内卷式”竞争到“竞合式”共赢。
产业园领域的供需情况同样受到关注。根据房讯指数CORC统计，当前全国产业园区总建筑面积已突破60亿平方米，每年新增供应量1.4亿平方米，实际需求增速低于供给扩张速度。目前全国省级以上开发区平均空置率超35%，部分新建园区甚至达到60%。我国产业园市场需求开始从数量扩张向质量提升发展，从城市功能区集聚向产业功能集聚发展，从传统行业导向向新质生产力导向发展。
展望“十五五”时期，清华大学土木水利学院院长、清华大学房地产研究中心主任吴璟强调，写字楼、产业园行业发展需重点关注三大宏观变量。一是市场变量，关注供应压力的化解效果。去化压力和需求复苏，都亟需通过供给端调整发挥“应急”作用。二是制度变量，关注土地使用权续期政策落地，建议应明确以“折价续期”作为商业用地使用权续期费用核定的基本原则。三是科技变量，关注数智化转型与数据资产。建议推动包含数据资产的商业物业价值评估，推动面向投资人的物业运营评价指标披露。
