中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

12月23日，北京土地市场迎来焦点地块的落槌——海淀区上地板块0702街区东地块由市属国企海开控股以84.56亿元竞得，溢价率0.4%。

中指研究院土地市场研究负责人指出，尽管未触及百亿门槛，但该地块以84.22亿元的起拍价和海淀区显著的区位价值，成为2025年北京土拍市场颇具象征意义的“收官之作”。

产业+学区双驱动

本次出让的地块为北京市海淀区上地0702街区东地块土地一级开发项目HD00-0702-18、24、23地块。

作为一宗“巨无霸”级综合用地，上地0702地块规划总用地面积7.71万平方米，规划建筑面积22.54万平方米，起始价84.22亿元。涵盖两宗住宅用地（0702-18、24地块）与一宗多功能用地（0702-23地块）。

地块由3幅子地块组成，其中HD00-0702-18地块用地性质为住宅用地，用地规模2.2万平方米，容积率2.2，建筑控高30米；HD00-0702-24地块为住宅用地，用地规模2.03万平方米，容积率2.2，建筑控高30米；HD00-0702-23地块为F3其他类多功能用地，用地规模3.48万平方米，办公建筑面积不低于70%，容积率3.8，建筑控高36米。

土地出让文件要求项目符合《海淀区新建住宅高品质建设指导意见》在内的商品住宅项目建设及高品质住宅的相关政策要求。居住建筑外立面材质需使用外挂石材、铝板等，风格简洁、实用、美观，构造安全合理，与城市整体风貌相融合。

上地0702地块位于五环至六环之间，邻近地铁13号线和昌平线换乘站清河站。周边有BHG Mall上地店、北京清河万象汇、中发百旺商城、北京市上地医院、北京积水潭医院（新龙泽院区）、上地公园、树村郊野公园等，生活配套成熟。板块内教育资源包括上地实验小学、上地实验学校、北京市二十中学等。

该地块曾出现在北京2025年第八批拟供应地块项目清单中，从预申请到正式挂牌仅用4天时间。

张凯指出，其稀缺性不仅源于海淀上地学区的强教育属性，也受益于周边已形成的产业集聚效应——百度、腾讯等互联网大厂坐落于此，加之未来还将借助0702-23地块规划打造人工智能产业集群，有望持续导入高能效的居住需求。

地块在开拍前吸引海开控股和北京建工两家企业报名，最终，海开控股旗下北京华大基业房地产开发有限责任公司以84.56亿元摘得，溢价率0.4%。

周边高端住宅云集

据张凯介绍，上述地块所承担的13.23万平方米配建对于开发企业来说也有不小的压力。其中须配建托老所、体育设施等公共服务空间，且办公面积占比要求不低于70%。这种“持有运营重于销售变现”的模式，无疑对企业的资金沉淀与综合运营能力提出了更高要求。

此外，两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间。市场普遍推测项目将侧重110—130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的“学区改善”需求。

据了解，本次土拍仅有两家国企参与，既反映出临近年末房企资金面偏紧、对高总价地块保持谨慎的现实，也与出让规则中“竞买人须通过海淀区人民政府审核”的竞买门槛有关——该条件在一定程度上筛除了部分潜在竞买人。

即便如此，在双重条件约束下，该地块仍以溢价成交，成为年内海淀最后一宗出让地块，也再次印证了海淀核心片区资产在现阶段的市场抗压能力。

今年以来，海淀区地块持续成为北京土拍市场的关注焦点。无论是功德寺“双子”地块、朱房村“双子”项目，还是此前引发热议的树村“顶豪”项目，海淀区屡次为北京土地市场贡献多笔亮眼成交，相关入市项目去化相对良好。

此次出让的地块西北侧不远即为功德寺“双子星”，两项目地块于2024年11月5日成交，分别由绿城和越秀斩获，随后开发成和樾玉鸣、和樾望雲。两个项目在今年3月入市，去化迅速，目前已基本清盘，网签均价在10.5万元/平方米左右。

地块南侧直线1公里左右是楼面价突破10万元/平方米的中海安澜北京（“树村”地块），已经在11月25日取得预售证，拟售均价在15万—18万元/平方米。

地块东南侧直线两公里左右为朱房村“双子星”华润臻澐与建发海晏，两项目分别于今年5月、6月取证，目前去化率分别为25%、60%，网签均价分别为12.40万元/平方米、13.58万元/平方米。

本地块位于功德寺与朱房村项目之间，在定位上或可着眼于与周边项目形成差异。依托相对更低的入手门槛和更为均衡的生活配套，为海淀北部新房市场注入不一样的竞争活力。

张凯认为，在当前整体市场仍然处在深度调整的背景之下，海淀区地块仍能走出独立行情，在某种程度上印证了核心资产在分化市场中的特殊地位。它真正的价值不在于随波逐流，而在于能否穿越周期、获得持续认可。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）