来源：风财讯

2025年，中国房地产行业步入周期筑底与结构转型的关键节点。随着“十五五”规划明确将房地产纳入民生保障与共同富裕框架，公募REITs试点扩容至商业不动产领域，万亿级存量资产盘活需求与新质生产力驱动的产业升级形成共振，为不动产投资管理行业注入全新活力。

在此背景下，由上海市国际股权投资基金协会(SHPEA)主办、上海市静安区投资促进办公室联合主办、协会不动产分会承办、建纬律师事务所特别支持的2025年第三届中国不动产基金投资管理年会，于12月23日在上海市静安区PAC吉宝静安中心成功举行。

此次年会以“商业不动产REITs开启新范式”为核心主题，吸引了来自国内外知名不动产基金、房地产开发企业、REITs基金、金融机构及法律界的专业人士逾200人齐聚一堂，共同探讨行业转型期的新机遇、新路径与新挑战。

上海市国际股权投资基金协会理事长吕厚军在开幕致辞中表示，房地产行业正处转型关键期，不动产基金作用凸显，吕总提出：拥抱变化重塑角色定位、坚守长期主义深化价值创造、强化协同共筑良性生态。协会将持续发挥桥梁纽带作用，积极传递政策导向、分享行业经验、协调资源对接，助力各方更有效地把握行业机遇、应对发展挑战，助力行业实现高质量发展，共同探寻行业发展新路径。

协会常务理事、不动产分会会长、上海地铁资产投资管理有限公司董事长庄巍提出，证监会试点征求意见稿落地、“十四五” 收官在即，商业不动产 REITs 从基础设施向购物中心、写字楼等领域扩容，成为改写行业格局的关键变量——不仅重塑不动产金融生态，更打通存量资产“募投管退”闭环，为城市更新、行业转型注入新活力。庄总呼吁与会机构以此次年会为契机，深化合作、协同创新，共同推动中国不动产投资管理行业迈向高质量发展新阶段。

行业大咖各抒己见

多维视角解码REITs新范式

在主题演讲环节，行业大咖们围绕商业不动产REITs的实践路径与核心要点展开深度分享，为参会者带来前沿洞察与实战经验。

国泰海通证券REITs业务部负责人兼结构金融部联席负责人吴迪珂在“中国REITs回顾与展望——REITs试点下的新格局与新机遇”主题演讲中指出，我国公募REITs 历经五年发展，产品数量跃居亚太第一，截至2025年12月总市值超2100亿元。

随着公募REITs高质量发展渐入佳境，酒店、办公、综合体等资产也被纳入了业务范围。尽管当前商业不动产供需承压，但公募 REITs 估值定价优势明显，轻重联动的战略价值突出，叠加国内数十万亿存量资产盘活需求，短期聚焦核心城市核心资产，长期有望激活行业新增长，为不动产投融资市场注入强劲动力。

凯德投资(中国)首席投资官王欣带来“从新加坡到中国，商业不动产REITs管理之道”的主题分享。新加坡S-REITs历经多阶段发展，总市值达5782亿元，以多元化、平台化、国际化为特色，凯德凭借8支REITs占据35%市占率。凯德的成功得益于平台整合、扩募收购、专业资管与资本管理。未来，随着资产拓维与政策支持，商业不动产REITs 将持续扩容，行业需聚焦运营管理、价值挖掘与可持续回报，推动市场高质量发展。

建纬律师事务所副主任、协会联席理事、不动产分会副会长宋仲春则从法律实务层面，解析了“商业不动产纳入REITs试点下的法律要件与关注要点”。2025 年11月，国家发改委、证监会先后发文，拓展REITs 发行范围，将四星级及以上酒店、超大特大城市超甲级/甲级商务楼宇、城市更新设施等商业不动产纳入试点，明确原始权益人不得从事商品住宅开发。申报项目需满足规模、分派率要求，合规手续齐备且现金流稳定，同时要关注土地性质、经营资质、租赁合同特殊条款等要点。宋律师建议通过筛选合规项目、引入专业机构、完善制度应对风险，此举将盘活存量资产，推动不动产基金市场高质量发展。

领域专家齐聚

共议存量时代的资产进化之道

圆桌讨论环节聚焦行业核心议题，嘉宾们碰撞思想、分享洞见，为行业发展提供了多维度思考。第一场圆桌以“存量时代变革，城市更新与资产整合运营”为主题，由庄巍会长主持，分会副会长，中海地产副总裁、华东区总经理刘慧明，分会副会长、铁狮门中国区总裁陈志超，吉宝城市发展执行副总裁、可持续城市更新运营(中国)负责人余昇鸿、瑞安业务发展部总经理肖志宏，四位嘉宾，围绕城市更新核心矛盾与破局方向、项目实践挑战与成功原则、ESG 与资产溢价转化、“文化+ 商业” 模式创新等核心议题展开探讨。同时，嘉宾们还从上海视角、资管运营维度分享经验，并展望行业未来着力方向与长期价值，为商业不动产REITs 新范式下的行业发展提供思路。

第二场圆桌围绕商业不动产REITs如何助力商业地产“募投管退”展开，由协会名誉副理事长路林主持，中国REITs联盟秘书长王刚、国泰海通证券REITs业务部执行董事、分会副会长、建纬律师事务所副主任宋仲春以及华夏基金基础设施与不动产业务部高级副总裁郑韬共同参与。嘉宾们就REITs 标的选择、发行成本与周期、扩募潜力、资产估值、法律合规及运营管理等核心问题深入交流，探讨了购物中心、写字楼等资产达标路径，国企参与模式及行业转型方向，为商业地产存量盘活与REITs 生态发展提供了专业见解。

见证行业标杆力量

年度重磅榜单发布

年会压轴环节举行了“2025年中国不动产投资与管理奖”颁奖典礼，旨在表彰过去一年在不动产投资、资产管理、REITs运营、城市更新等领域表现突出的机构与项目。奖项涵盖“最佳商业不动产REITs管理机构”、“最佳城市更新投资机构”、“最佳不动产资产管理团队”等多个类别，不仅是对获奖机构专业能力的认可，更展现了行业在转型期的创新成果与发展活力。详细获奖榜单已通过上海市国际股权投资基金协会官方公众号发布。

特别鸣谢中国房地产业协会金融分会、上海市房地产行业协会、另类投资管理协会(AIMA)、中国REITs联盟、国际金融地产联盟(IFFERE)、不动产资管汇等支持单位，以及上海现代城市更新研究院、香港金融管理学院、上海瑞思不动产金融研究院等研究支持单位的鼎力相助。

本次年会的成功举办，不仅为行业搭建了高效的交流合作平台，更凝聚了对商业不动产REITs发展的共识。随着政策红利持续释放、市场生态不断完善，中国不动产投资管理行业将迎来新的发展机遇。上海市国际股权投资基金协会也将继续发挥桥梁纽带作用，推动行业协同创新，助力中国不动产市场迈向高质量发展的新范式。

来源： 凤凰网房产

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