（来源：大公馆）

01

最近这段时间，关于“房贷贴息”可能落地的讨论热度颇高。

其实此前已经在部分城市试点，如今引发了全国性政策落地的大讨论。

真不是空穴来风，在我看来，这更像是面对当前金融市场表现时，不得不打出的“明牌”。

前不久公布了11月金融数据，无意间勾勒出一幅无比清晰而现实的图景。

总量层面保持着较高的增长势头：

截至11月末，我国人民币贷款余额271万亿，同比增长6.4%；

广义货币M2余额336.99万亿，同比增长8%；

社会融资规模存量为440.07万亿，同比增长8.5%。

当说不说，一看到6-8%的增速，咱中国人的基因突然动了。

但此6非彼6，此8非彼8…毕竟，结构层面似乎更能触及本质：

前11个月社会融资规模增量累计为33.39万亿，已超过去年全年；

但政府债券净融资13.15万亿，同比多3.61万亿，该项在社融规模增量中占比近四成。

当前，政府债券余额为94.24万亿，同比增长18.8%，在整个社融中的占比上升到21.4%；

但同一时期，人民币贷款余额占比在社融中的占比则同比下降1.3个百分点至60.8%。

到底是谁在使劲、谁在扛大鼎，一目了然吧？

巧了，货币层面同样反馈着保守信号：

截至11月末，M2同比增速为8%，较前值下降0.2个百分点；

狭义货币M1同比增速4.9%，较前值回落1.3个百分点，两者剪刀差进一步扩大至-3.1%。

M1更接近交易资金，我们也称其为活跃资金，M2则描述的是广义储蓄，常常被视作沉淀资金。

沉淀资金增速显著高于活跃资金时，意味着什么？

货币并未大规模进入投资和消费领域，而是大量沉淀在账户上，成为沉淀资金。

这一点，无论是企业行为还是居民行为都能得到充分的验证。

具体咱不展开了，咱大伙儿都是俩肩膀扛一个脑袋在过日子，都有体验。

咱就多说几组数据，大家秒懂：

前11个月，人民币存款增加24.73万亿，其中住户存款增加12.06万亿；

但同一时期，住户贷款增加5333亿，其中短贷减少7328亿、中长期贷款增加1.27万亿；

企事业单位贷款增加14.4万亿，其中中长期贷款增加8.49万亿。

聊到这里，其实我们已经能够得出一个较为清晰的结论——

当前，财政正在全力托举，企业正忙于短期周转，而居民部门则仍在谨慎地修复家庭资产负债表。

之所以会形成这种“财政热、民间冷”的格局，归根结底还是收入预期和资产价格预期需要进一步得到改善才行。

以上两项直接关乎到居民消费能力与消费意愿；

在此基础之上，才能谈企业的扩张性信贷以及进一步扩大就业需求。

咱们前几天的稿子里就曾提到过这个问题——国家统计局新闻发言人10月份国民经济运行情况举行新闻发布会上曾指出：

“房地产行业调整对投资增速下拉作用比较明显。房地产开发投资下降下拉全部投资3个百分点。”

结合当前的社融情况来看，房地产行业的下拉作用不仅仅是在投资层面，同样体现在消费和企业扩张意愿层面。

信用主导权正在从市场主体端向财政端进行转移，就足以说明问题。

02

解铃还须系铃人。

如何重新点燃企业端和居民端的激情，已经成了当前经济最核心，也是最关键的议题。

“房贷贴息”这张牌，正是在这样的背景下被舆论和市场推到了牌桌中央。

它不仅是对那些冷冰冰的金融数据的回应，更是一场面对现实约束的精巧设计。

在笔者看来，这阵风之所以能吹得起来，从根本上讲锚定了两个谁都绕不开的痛点。

第一个痛点，来自于银行的利率困境。

银行现在就面临的局面，是在“让利”与“生存”之间做平衡。

截至2025年三季度末，商业银行净息差平均值已降至1.42%；

已显著低于1.8%的警戒线，部分大型国有银行的净息差水平甚至更低。

之所以会出现这一现象，其根源就在于两头挤压：

从信贷端来看，为了支持实体经济、改善企业与居民借贷的积极性，LPR已处于持续下行轨道，新发放贷款利率甚至干到了历史低位。

另一方面，去年“9.24”之后，轰轰烈烈的存量房贷利率下调，更是直接让银行对过去的高收益资产做了事实性让步。

反观吸储这边，由于企业和居民的预期偏谨慎，直接导致沉淀资金规模与增速大于活跃资金。

而银行吸储成本又相对刚性，因此单就银行视角来看，现在的房贷利率进一步下探阻力较大。

据测算，当前若利率低于2.6%，银行就真成了赔本赚吆喝。

既然银行使劲已经使到了头儿，为了进一步服务商品房去化，最直接有效的方法当然就是财政出手补差价。

可能有小伙伴要问了：“必须要这样做吗？”

这就不得不说说第二个痛点——现阶段楼市的库存压力。

当前银行的难处在于利润，而楼市的难处则在于供需。

房地产一直以来作为信用扩张的发动机，现在不仅自己卡，还顺带着成了下拉投资和消费的关键项。

2025年1-11月，全国房地产开发投资同比下降了15.9%。

同一时期，新建商品房销售面积同比下降7.8%，销售额下降了11.1% 。

尽管近期一些核心城市出现了边际回暖的迹象，一些头部房企更是凭借优质项目，去化率有所回升，但站在全国视角来看，市场仍旧处于筑底阶段。

更关键的是，销售遇冷直接带来了显而易见的库存压力：

截至11月末，全国商品房待售面积约7.53亿㎡；

较10月末减少301万㎡，已连续9个月呈下降趋势；

其中，住宅待售面积减少284万㎡，尽管环比下降，但同比仍增长2.8%。

库存现状，不仅抑制了开发商的流动性，延缓了新的投资周转，更持续影响着市场价格预期、助长着购房者的持续观望。

毕竟，“买涨不买跌”是再朴素不过的人间真理。

“因城施策去库存”的任务摆在那儿，开弓没有回头箭，这个当前稳定房地产市场的核心任务同样指向财政发力。

那么问题来了：这两年我们一直都处在市场主体去库存、居民端修复资产负债表的过程中，那为什么偏偏现在这个节骨眼，选择了吹风“房贷贴息”呢？

在我看来，这是形势倒逼之下的必然选择。

正如前文所说，我们当前正处在“财政忙着托底、企业忙着周转、居民忙着修表”的时期。

这意味着依靠市场自发加杠杆的路径行不通，单纯依靠货币政策，譬如降息降准效果也在边际递减…

必须有一剂药效更强、且能避开银行“痛点”的猛药。

房地产市场关联数十个行业、间接影响1/10的就业岗位，其稳定关乎投资、消费、就业和金融安全。

在经济转型的关键期，稳住房地产市场，等同于稳住内需的基本盘。

此外，笔者还看到了另外一层，那就是吹风贴息也是在传递信号：

政策工具箱已经收藏了新装备，更加精准、更加有力的刺激工具很可能已经在路上。

03

房贷贴息的精妙之处在于，它构建了一个财政、银行与购房者“三方共赢”的全新局面：

对财政而言，通过财政资金对特定领域的贷款利息进行补贴，是一种更市场化、更精准的杠杆，其最直接作用于终端购房成本。

对银行而言，不必再独自承担让利的全部成本，现有净息差得以维持。同时，贴息政策能有效激活潜在购房需求，为银行带来风险更低、质量更优的新增房贷客户，改善资产结构。

对购房者而言，这笔钱是真金白银的利好，对于修复家庭资产负债表、提振消费信心，有着立竿见影的效果。

也可以把这概括为：财政补息差、银行扩投放、百姓享利好。

“房贷贴息”的本质，就是通过财政发力弥合“资金成本”与“购房意愿”之间的裂缝，疏通信用传导的堵点。

既体现了政策思路从“金融单点发力”转向“财政金融协同”的切换，也为房地产软着陆、构建高质量发展新模式争取着宝贵的时间和空间。

当然，最终效果如何，还要看具体覆盖范围、支持力度、与其他“去库存”、“优供给”政策的协同以及就业与增收信心的整体修复。

那么，对于我们每一个普通人来说，房贷贴息这张“明牌“究竟意味着什么？

直截了当地讲，主要分为两种情况——

如果你是刚需家庭，确实需要买房自住，那么当前确实可以耐心等待靴子落地。

假设能够贴息1个点，将目前3%左右的房贷利率压到2%，对于购房者而言则意味着未来30年至少可以少支出1/3的利息成本。

对于绝大多数中国城市家庭来说，确实是省下了一大笔钱，这笔钱无论用于改善家庭生活还是投入子女教育，都是非常珍贵的弹药。

如果你是纯为投资而去，我建议你三思而行，从长计议。

政策的出发点是“稳楼市”，而非把价格吹上天，权衡成本节约与预期价值才是一项实打实的硬功课。

在笔者看来，我们需要将“房贷贴息”这个事儿放在更大的时代背景下去理解。

这个“时代背景”究竟是什么？

12月16日，住建部部长倪虹在《人民日报》的撰文讲得尤为清晰明确——

当前，人民群众住房需求总体上已经从“有没有”转为“好不好”，而且，随着老龄化、少子化、区域人口增减分化，人们的生产生活方式变化，住房需求更加个性化、多样化。

房地产产业链条长、关联度高，经过20多年快速发展，有力支撑了我国城镇化和经济社会发展。

当前，我国城镇化正从快速发展期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产市场供求关系发生重大变化。

这意味着，过去基于城市土地稀缺、人口迅速集聚、工业化高速推进、金融杠杆持续放大所带来的房价普涨时代，

即将被依赖房屋品质、居住体验、配套设施以及居住属性与产业活力长期定价的新模式所取代。

房贷贴息或许只是其中一步，我们真正经历的——正是告别旧周期，走向一个更加稳健、更可持续的人居新阶段。

而在这一过程中，资产价格的估值模型，也将发生前所未有的深刻改变。

来源：大碗Pro