业主不交物业费，物业公司就不给打开单元和电梯门禁；厨房烟道设计不合理，业主就不交物业费；业主大会决定更换物业公司，物业公司拒不退场，起诉业主大会决定无效……业主与物业服务人之间矛盾时有发生，并呈现出群体性、易复发、化解难等特点，这样的纠纷法院如何裁判？最高人民法院今天（8日）发布典型案例，引导各级法院统一裁判规则，做好物业纠纷矛盾预防化解，维护人民群众合法权益，维护社会和谐稳定。

物业服务人不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费

2021年9月，某小区业主老张发现他因欠交物业费已被禁止使用所住单元电梯及门禁系统，与物业公司交涉无果后，起诉到了法院，诉求是要求物业公司恢复他对电梯及门禁系统的使用功能。

最高人民法院民一庭法官助理刘忠伟：审理法院认为，我国民法典明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这个案件中，老张虽欠交物业费，但某物业公司不应以不给业主激活门禁卡使其不能正常进入单元门、不能正常使用电梯门禁系统等方式催交物业费，对老张欠交物业费的违约行为可另行依法维权。法官依法释明之后，物业公司在案件审理过程中就主动恢复了老张对门禁系统的使用。

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，但实践中业主拖延甚至拒交物业费的情形时有发生，物业服务人往往采用各种方式催交物业费。

最高人民法院民一庭法官李赛敏：物业服务人以不给业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式催收物业费，实质上是基于他在物业服务合同项下的债权而不当限制了业主的建筑物区分所有权，既缺乏法律依据，也超出了合理必要限度，往往加剧双方的矛盾。

法官强调，物业服务人催交物业费应采用合理方式，业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业服务人可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益，但不应以影响业主正常生活的方式催交。

李赛敏：物业公司和业主在履行物业服务合同时均应秉持契约精神，按照物业服务合同约定全面履行自己的义务，共同营造和谐宜居的小区环境。这个案件的判决明确物业服务人应以合理合法形式催交物业费，依法维护业主合法权益。