在全省率先创新构建城市小区公共资源管理平台,精准破解小区公共资源底数不清、管理无序、收益不明等治理难题；在全市率先试行“信托制”物业服务模式,有效破解了传统物业管理中权责不清、资金使用不透明等难题；创新探索“政府引导-国企运作-居民共治”模式,出一条老旧小区从“无人管”到“有人管”再到“管得好”,居民从“旁观者”到“参与者”的共治之路……2025年,青岛西海岸新区深入开展物业服务品质提升攻坚行动,着力建机制、解难题,促进服务水平持续提升,解决好群众急难愁盼问题。
潘旭业 青岛报道
国企兜底
老旧小区来了专业“管家”
作为城市发展进程的见证者,老旧小区在承载时代记忆的同时,正面临基础设施老化、失管失修等现实困境。
据统计,2024年以前,仅青岛西海岸新区珠海街道辖区内,就有101个无物业老旧小区,它们如星点散布,规模小、数量多,公共配套设施普遍不足,居民缴纳物业费的意愿不强。专业物业公司对此望而却步——“投入大、效益低,单独管理就是亏本买卖”。长期“失管”导致这些小区运转停摆,居民生活多有不便。
新兴街社区的新华小区就是其中一个。
作为典型的老旧小区,新华小区面临基础设施老化问题,深受居民诟病的是小区排水管道不畅,每逢雨天就会积水。“不管大雨还是小雨,都会有不同程度的积水,严重的时候积水没过膝盖,根本没法出门。”新华小区居民王先生说。
2021年,新华小区进行了老旧小区改造,但关键的排水管道施工却迟迟未能跟进,小区物业仅有的基础保洁服务无力解决根本问题。
困局如何破解?2024年,珠海街道引入区属国企青岛董万城市服务有限公司(以下简称“董万城服”),创新采用“政府引导-国企运作-居民共治”模式,即对辖区内101个无物业老旧小区“打包”,采用“大物业”模式,对各居民小区和街道自管道路进行一体化托底保洁管理,实现机械设备、工作人员共享。这不仅破解了“失管”老旧小区物业服务缺失的难题,更提升了老城区的整体品质与形象功能。
“从最初引进国企开展物业服务时,我们就明确董万城服不但要提供基础保洁服务,同时也需要依托科学规范的保障机制,为老旧小区治理注入专业化动能,切实为群众谋福利。”珠海街道办事处副主任刘方慧说。
今年6月份,由滨海街道主导、董万城服组织施工,新华小区的排水管道改造工程正式启动,不到一周时间,改造工作顺利完工。“再也不用担心下雨积水了。”王先生的喜悦溢于言表。
延伸服务
通了管道顺了民心
引入国企参与老旧小区治理仅是个开始,关键在于服务能否真正解民忧。今年以来,在青岛西海岸新区珠海街道办事处的指导下,董万城服主动将服务从基础保洁向攻克痛点难点延伸。
化粪池容量不足、管道淤积严重,是老旧小区普遍存在的问题。每逢汛期,污水外溢风险陡增,成为居民的“烦心事”。
为根治顽疾,董万城服摒弃“头痛医头、脚痛医脚”的治理方式,提出并践行“提前管理、预防为主”理念,主动对接社区专业清掏厂家,将服务项目、费用标准“阳光公示”,确保每一分钱都花得明明白白。经过科学研判,避开汛期和严寒时节,集中开展大规模下水道疏通与化粪池清掏作业,显著提升疏通质量和长效性。
面对紧迫的民生需求,董万城服闻令而动,迅速集结专业队伍深入各个老旧小区作业。数字见证成效:截至目前,已完成23个小区的治理工作,清掏化粪池40个,疏通管道约700米。
这一系列硬举措带来了新变化:小区下水管网畅通性大幅提升,汛期污水外溢风险有效降低,居民告别了污水困扰,拥有更安全、更舒心的居住环境,实实在在的获得感、幸福感和安全感不断增强。
居民参与
从“旁观者”变“当家人”
国企的专业服务如同一颗投入水面的石子,在老旧小区激起层层涟漪。珠海街道深知,可持续治理离不开小区居民的认同与参与。为此,街道积极搭建沟通桥梁,让居民成为治理的“参与者”和“监督者”。
珠海街道推动董万城服创新采用“先服务后收费”策略:在做好基础服务和延伸维修的同时,物业工作人员主动上门与居民谈心,了解需求、提供服务。
更关键的是搭建共治平台。在管道清淤等工作中,主动邀请居民代表全程监督,保障知情权、参与权。点滴积累终见成效:一年间,“先服务后收费”模式在十几个试点小区收取物业费10余万元,个别小区收缴率突破80%,所收费用全部反哺本小区服务,已然形成“服务-认同-缴费-再服务”的良性闭环。
“从污水横流到管道畅通,从无人过问到专业服务,我们真切感受到了变化。”说起小区的变化,居民们纷纷点赞。当看到缴纳的物业费切实用在小区环境提升等方面,越来越多的居民从“旁观者”悄然转变为小区治理的“参与者”和“当家人”。
政府主导、国企搭台、居民唱戏,珠海街道“政府引导-国企运作-居民共治”模式的创新实践,不仅解决了老旧小区的失管难题,更重塑了基层治理的新格局,让历经沧桑的老城区在共建共治共享中焕发出新的生机与活力。
创新实施“两个率先”
解决好群众急难愁盼问题
珠海街道创新举措解决老旧小区的失管难题,只是青岛西海岸新区提升物业服务品质的一个缩影。据统计,青岛西海岸新区从事物业管理经营活动的企业286家,实施物业管理的项目达1552个、1.126亿平方米,体量约占青岛市的1/3。如此大的体量,又与万千居民息息相关,如何破堵点,实现精准治理,对于主管部门来说也是一个重大的挑战。
据悉,2025年,青岛西海岸新区深入开展物业服务品质提升攻坚行动,着力建机制、解难题,促进服务水平持续提升,通过机制创新破堵点,打出了系列“组合拳”。
平台赋能强监管。青岛西海岸新区在全省率先创新构建城市小区公共资源管理平台。该平台精准破解小区公共资源底数不清、管理无序、收益不明等治理难题,成功盘活空间29处、面积达5.74万平方米,新增收益项目63处,累计增收181.58万元。
完善设施护民生。聚焦居民电动车“充电难”痛点,新增电动自行车棚933个,累计达4040个,充电设施配建比实现1:5,有效满足居民安全充电需求。启动15年以上老旧电梯专项排查,精准筛选39台电梯成功申报市局国家超长期国债项目并获批,并在11月底全面完工,为“高龄”电梯更新改造争取到关键资金支持,切实解除居民乘梯安全“心头大患”。
多措并举强自治。持续稳步夯实居民自治基础,业主委员会组建率达95.85%,公共收益账户开户率达80.78%,在全市名列前茅,进一步提升监督实效。率先制发《业主委员会规范履职工作指引》,清晰界定业委会权责边界,提供“百科全书式”履职指南,解决“想干不会干”难题。
示范引领促提升。创新推行第三方评估与样板小区创建融合机制,围绕“五好”标准,精心培育了11个具有新区特色、可复制推广的高品质样板小区,以典型引领带动各小区物业服务水平整体提质。
信托破局解难题。在全市率先试行“信托制”物业服务模式,依托青岛市智慧物业平台,实现资金运作公开透明、管理高效便捷、业主广泛参与,有效破解了传统物业管理中权责不清、资金使用不透明等难题。
数字赋能解民忧。搭建物业服务“码上办”平台并与青岛市智慧物业平台接通,在全市范围推广应用,累计受理居民物业相关诉求1558件,办结率99.52%。按季度对物业类投诉数据开展深度研判,精准锁定高频问题与突出症结,采取“帮包制”实施靶向治理,有效解决了群众诉求。
下一步,青岛西海岸新区将坚持以居民需求为导向,推动治理重心下移和资源下沉,将优质资源精准配置到社区和小区层面,全面提升居住服务品质和社区治理效能。
