转自：微讯江苏

当城镇化率突破75%大关，城市发展将走向何方？江苏用创新实践给出了答案：在盐城，8个老旧小区打破围墙“合心共建”；在无锡，20世纪70年代老厂房变身智能产业园；在南京，灵活用地政策唤醒“沉睡空间”……这些生动的更新案例，共同勾勒出城市高质量发展的新图景。

截至目前，江苏已遴选并实施三批次共118个省级试点项目，在全国实施城市更新行动可复制经验做法清单中，全省累计已有18条经验入选，“江苏方案”正为全国城市更新提供着系统化的治理样本。

民生导向，从“有房住”到“住得好”的幸福升级

“以前推电瓶车进门，眼睛得盯着充电位，抬头全是‘蜘蛛网’似的飞线。”盐城市盐都区合心花苑居民的回忆，道出了老旧小区的共同困境。这个由8个微型老旧小区整合而成的社区，曾是“三多一乱”的典型，安全隐患多、诉求问题多、文明失分多、管理秩序乱，涉及572户居民的18幢宿舍楼分属不同单位，改造阻力重重。

破解困局的关键，在于党建引领下的“共同缔造”。当地创新“党支部+楼幢长+志愿者”治理模式，18名党员楼幢长带队上门50余次，发放千余份倡议书，用“财政补一点、街道出一点、居民掏一点”的筹资方式，让电梯加装从“众口难调”变成“邻里同心”。“我们打破围墙连片改造，既保留街巷特色，又盘活了闲置空间。”社区党支部书记介绍，如今的合心花苑，绿地面积增加 30%，智能安防全覆盖，实现了从“有房住”到“住得好”的跨越。

在南京石榴新村，另一番空间再造的实践同样暖心。石榴新村原本是距新街口核心区不足1公里的危房片区，通过“灵活划定用地边界”的创新政策，周边边角地、夹心地纳入更新范围，唤醒了“沉睡空间”。“我们提供20个面积段、36种户型，70%居民选择原地回迁。”南京越城集团副总经理陶莹介绍，曾经7平方米的“鸽子笼”，如今变成了南北通透的新房，地下车库、智能安防等设施齐全。这种“留改拆回”的模式，让老城区居民实现了“原地住新房”的梦想。

从盐城的连片改造到南京的空间盘活，江苏始终以民生需求为导向，累计实施棚户区改造151.85万套，筹建保障性租赁住房66.82万套，实施城中村改造13.58万户，改造城镇老旧小区1.6万个、惠及居民约540万户，通过“党建引领+居民自治”“政策创新+精准保障”的组合拳，让百万群众从“有房住”迈向“住得好”。

产业赋能，从“旧厂房”到“新引擎”的蝶变之路

“红砖墙面保留工业肌理，内部改造为智能车间，年租金从48万元跃升至323万元。”走进无锡山水东路科创谷仙河科技产业园，质朴厚重的红砖墙体与面向未来的创新脉动完美交融。园内技术负责人沈凯旋介绍，这片占地2万平方米的园区，前身为70年代的砖混结构厂房，闲置十余年后面临拆除困境。2022年，无锡山水城摒弃“大拆大建”，以“红砖+暖钢”还原工业风貌，将其改造为绿色智能产业园，吸引5家国企入驻，延伸了智能制造产业链。

同样的“点石成金”，也发生在常熟支塘镇。曾经布局杂乱、容积率仅0.47的林园路老旧工业区，通过“多业主联合更新”模式重获新生。“27家企业权属交错，单独更新根本不可能。”支塘镇副镇长冯晓怡说，常熟出台专项操作意见，鼓励企业组成联合体，统一规划、联合建设，建成后按协议分割不动产证。

如今的盐铁智造产业园，9幢现代化厂房全部投产，仅两家企业的租金就覆盖了原27家企业的年税收。“以前看不上这里的破旧厂房，现在园区配套齐全，我们计划增资扩产，三年内产值突破3亿元。”苏州缘瑞新材料公司负责人表示。

从工业遗存活化到老旧工业区转型，江苏以“存量提质”激活产业新空间。全省118个省级试点项目中，产业类更新占比超40%，通过“保留风貌+功能重塑”“打破权属+联合开发”的创新路径，让低效用地变身“亩产英雄”，为城市发展注入持久动力。

制度创新，从“单点破题”到“系统推进”的治理提质

历史建筑保护与现代安全要求的矛盾，曾是城市更新的“老大难”，这对矛盾怎么解？

在南通寺街西南营更新项目现场，市住建局相关负责人给出了答案。针对老建筑难以满足新消防规范的痛点，南通创新“分类施策+安全补偿”机制，将项目划分为建筑修缮、局部改造、整体改造三类，通过提高构件耐火极限、优化疏散路径等措施，实现“保护与安全双赢”。

制度保障让文保更新更可持续。苏州构建“1+N+X”城市更新政策体系，以《苏州市城市更新条例》为核心，明确历史文化保护、资金保障、税收优惠等配套措施。“法规体系让更新有章可循，避免了盲目开发。”苏州市住建局相关负责人表示，该体系明确历史街区更新需保留原有街巷肌理和建筑风貌，确保“修旧如旧”。

在扬州广陵路，“小尺度、渐进式”的更新模式同样彰显制度智慧。这条浓缩“半部扬州发展史”的老街，横跨两大历史文化街区，18处文保单位散落其间。“我们不搞大拆大建，而是‘微改造、精提升’。”广陵文旅集团工作人员张文林介绍，项目以5年为周期，对“一街八片”逐步更新，通过文物修缮、业态升级、文商旅融合，让老街既保留记忆又充满活力。目前，已运营的项目年客流量超200万人次，实现了“保护与发展共生”。

如今，江苏已形成“保护—利用—传承”的历史街区更新闭环，通过技术创新与制度创新双轮驱动，让千年文脉在城市更新中绵延不绝。

城市更新，刷新的是空间形态，更是生活质感；重塑的是城市颜值，更是治理能级。盐都合心花苑的“民心工程”、常熟盐铁智造产业园的“产业引擎”、南京石榴新村的“空间革命”、扬州广陵路的“文化传承”，这些创新实践共同构成了城市更新的“江苏方案”。秉持民生为本、产业为核、制度为基的理念，江苏在“存量提质”的道路上稳步迈进，让城市更有温度、发展更有质感。