文/粤进深 严明会

对于全新盘来说，一开始就打低价牌，是个很聪明的路子。

总比首开“扑街”，刚开盘就降价好看得多。

但有时，低价牌也并不都是那么好使。

11月初，深圳南山赤湾片区的天健湾时代府开盘。

这个盘，从拿地到入市，花了整整一年时间，在当下市场中算是速度比较慢的了。

开发商多方考量，对产品磨了又磨。

最终推出289套住宅。

户型涵盖建面约113-115㎡四房两卫，以及139㎡五房两卫。

新规设计，使用率约100%，大部分户型可看海景。

在购房者最关心的价格上，天健湾时代府也是诚意十足。

项目备案均价高达约8.13万元/㎡，最高备案价去到9.63万元/㎡。

到正式开盘时，开发商给出了综合8.59折的折扣优惠。

打折后，均价6.98万元/㎡，单价5.44万元/㎡起。

均价直降一万多，天健湾时代府也由此得了称号——

“价格屠夫”。

但如此大的让利，并未带来理想的预期。

项目开盘当天仅成交77套，去化率26.64%。

连三成都不到。

当初拿地时，该项目地块还经历了激烈的争抢。

天健地产击退绿城、中铁置业、招商蛇口等对手，以总价14.35亿元、楼面价3.76万元/㎡，将地块收入囊中。

而如今，看到这个首开成绩，不知其他几家没拿到地的房企，会作何感想。

进深君注意到，最近，天健湾时代府项目公司天璟置地（全称：深圳市天璟置地有限公司）进行了高管变更。

总经理杨志帆卸任，目前由刘兴担任经理一职。

公司地址也搬了。

从前海搬到了南山赤湾，新地址与天健湾时代府项目仅一路之隔。

换帅、搬迁。

很有接下来要大干一场的意思。

其实，天健湾时代府项目本身素质并不差，甚至称得上优越。

首先，地段好。

项目位于招商街道赤湾片区赤湾六路与天后宫路交汇处以东。

临近地铁2号线赤湾站，交通便利。

其次，容积率低。

项目占地1.36万㎡，建面3.82万㎡，共两栋30层高的住宅，2梯5户。

容积率低至2.8。

对比周边项目，开云府容积率7.0，琅玥湾容积率4.77，金众云山海容积率3.45，山海丹华容积率3.37。

天健湾时代府的容积率算是最低的。

再次，可看海。

项目靠近赤湾港，虽然海景没那么纯粹；

但大部分楼层还是可以看到港口与海景景观。

最后，得房率高。

作为赤湾首个新规住宅，约100%的高得房率是天健湾时代府的一大优势。

当然，不足之处也是有的。

1）项目片区位于前海和蛇口之间，地理上会让人感觉有些偏僻。目前，片区还在大搞工程，城市面貌不如南山其他地方。

2）教育上，不是南山名校区，算是一个短板。

3）网上还有比较多人讨论的一点，项目南侧就是天后博物馆，离得比较近。

另外，项目的产品定位，也必须要提一下。

天健湾时代府定位刚改、改善，户型面积段113-139㎡。

而项目周边，几乎清一色也都是一百平以上的改善项目。

比如，赤湾片区目前在售的开云府，124-203㎡；琅玥湾佳园，113-167㎡；金众云山海，111-174㎡；前海宸湾，109-143㎡。

面积段重叠，也就意味着客群有重叠。

这直接导致去化竞争加剧。

同质化项目，难免陷入“以价换量”的内卷困境。

像天健湾时代府，一开盘就走低价路线，就是个很好的例子。