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（来源：观点）
摘要：市场分化加剧，房企投资策略向核心板块聚焦。（报告期：2025.10.25-2025.11.24）
房企拿地意愿下滑，投资策略向核心板块聚焦
观点指数 房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积289.76万平方米，环比下降9.43%。
值得注意的是，前50房企1-10月累计新增土地建筑面积4233.93万平方米，同比上升3.81%。
数据来源：观点指数整理其中，中海地产、保利发展控股、招商蛇口新增的全口径土地储备分别为447.08万平方米、362.79万平方米、342.02平方米，处于领先位置。
从权益拿地金额来看，1-10月土地投资力度最大的企业为中海地产、华润置地、保利发展控股、绿城中国、招商蛇口，权益拓储金额分别为837.1亿元、613.2亿元、579.6亿元、515.7亿元、479.5亿元。
观点指数发现，近期房地产企业土地获取意愿减弱。在单月权益拿地金额突破50亿元的房企阵营中，保利发展控股、中海地产、越秀地产等央国企占据主导。
这些企业的投资策略呈现显著共性——聚焦核心城市优质地块，具体布局集中于上海、广州、成都等具有强经济辐射力的一、二线城市，且土地获取方式多表现为底价成交。这种“精准投资、稳健扩张”的拿地模式，既反映了当前市场环境下房企对风险控制的审慎态度，也凸显了央国企在资金成本、资源整合方面的相对优势。
市场分化加剧，结构性机会显现
据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地820宗，供应土地规划建筑面积5259.47万平方米，环比下降1.79%，同比下降29.35%；供应土地起始楼面价3507元每平方米，环比下降17.81%。
报告期内，二线城市供应住宅用地176宗，环比下降23.81%，同比下降24.46%；供应土地规划建筑面积1305.78万平方米，环比下降14.99%，同比下降11.84%；供应土地起始楼面价4545元每平方米，环比下降16.17%，同比下降32.72%。
三线城市供应住宅用地633宗，环比上升8.21%，同比下降32.80%；供应土地规划建筑面积3896.13万平方米，环比上升5.10%，同比下降33.12%；供应起始楼面价2911元每平方米，环比下降5.21%，同比下降16.57%。
数据来源：Wind、观点指数整理
观点指数认为，在市场分化加剧的背景下，土地市场呈现结构性调整趋势，整体供应规模持续收缩，市场调整态势明确。从全国层面看，住宅用地供应总量延续年中以来的收缩趋势，价格端出现显著调整，房企拿地成本压力有所缓解，但市场活跃度仍受销售端疲软与资金链压力制约，整体处于底部盘整阶段。
综合来看，土地市场已形成“二线收缩、三线微增”的分化格局。二线城市在量价两端面临更大的调整压力，而三线城市虽供应量增长但价格承压。这种分化既源于不同能级城市市场基本面的差异，也体现了房企在资金约束下对高能级城市优质地块的偏好发生转移。
未来，随着十五五”时期房地产高质量发展目标逐步明确，土地市场或逐步进入底部盘整期，结构性机会将更多出现在核心城市优质地块及政策支持力度较大的区域。
市场成交延续低迷，土地购置费增速持续放缓
报告期内，一二三线城市成交住宅用地539宗，成交土地规划建筑面积3437.05万平方米，环比下降6.61%，同比下降27.19%；成交总价1487.63亿元，环比下降13.42%，同比下降32.86%；成交楼面均价4329.11元每平方米，环比下降7.29%，同比下降4.55%；平均溢价率3.42%。
数据来源：Wind、观点指数整理
报告期内住宅用地市场延续低迷态势，二线城市持续下滑，三线城市短期现局部回暖，但长期压力仍存。市场整体呈现“量价双降、溢价率低”的特征，反映出房企拿地策略趋保守，市场信心修复仍需政策端与需求端协同发力。
观点指数认为，当前市场呈现“结构性分化+政策导向”的双重特征。二线城市地价回调与三线城市“以量补价”并存，反映房企投资策略向经济实力较强、科技产业发展较好的核心城市聚焦。如松山湖地块溢价成交，既得益于科创人才聚集的刚性需求，也源于区域供应断档期的需求积压。而三亚地块配建要求则体现政策端对“保民生”的强化，通过土地出让捆绑安置房建设，实现城市更新与民生保障的双重目标。
2025年1-10月份，土地购置费总量在增长，但增速放缓。10月土地购置费累计值为26371.93亿元，环比上升11.03%，同比下降10.6%，跌幅相较上月扩大了0.4个百分点，市场下行压力持续累积。
数据来源：Wind、观点指数整理
从累计增速表现来看，本年度土地购置费增长持续为负。观点指数认为，这种量增价跌的矛盾现象，实质反映了当前土地市场活跃度不足的现状。
一方面，土地成交规模增长动能持续衰减，市场热度呈现阶梯式下滑；另一方面，企业投资意愿普遍保守，需求端支撑力度明显弱化。这种“总量微增+增速放缓+跌幅扩大”的三重压力叠加，共同形成了当前土地市场的核心矛盾特征。
综合来看，当前土地市场正处于量价关系重构的关键阶段，需求端支撑不足与供给端调整压力并存，市场主体预期修复仍需政策环境与经济基本面的双重支撑。
重点城市地块供应分化，企业投拓更加谨慎
据观点指数不完全统计，2025年10月18日-2025年11月16日期间，6个重点城市一共有150宗地块处于挂牌进行中，起始价366.02亿元，面积995.99平方米。本次统计期出让面积环比上升128.73%。
从市场趋势看，土地供应放量与结构分化将持续：北京、深圳城市核心区地块因配套成熟、政策创新（如现房销售、空间融合设计）仍具高价值；杭州、广州等则通过低密度、产城融合地块吸引改善型需求。未来，土地市场将更强调“质量”与“创新”——从单纯的“土地出让”转向“城市空间运营”，从“规模扩张”转向“品质提升”，也契合十五五规划建议中对房地产市场高质量发展的内在要求。
成交方面，据观点指数不完全统计，2025年10月18日-2025年11月16日期间，6个重点城市一共有155宗地成交，成交价446亿元，环比上升152.77%，成交土地面积397.55万平方米，环比回升31%。
整体而言，本轮上海土拍中房企在核心地段积极竞价，同时对非核心区或高总价地块采取更谨慎的溢价策略，反映了市场在政策调控与资金成本双重约束下的谨慎态势。
观点指数认为，本轮土地市场呈现“核心优质地块热、非核心区冷”的分化格局，房企在政策调控与资金成本下，更倾向核心地段、低密、成熟配套地块，同时通过联合体拿地降低风险，非核心区及高总价地块则因理性预期承压，反映了房企在多重约束下整体理性决策的趋势。
“十五五”规划建议发布，大力实施城市更新
中央顶层设计定调城市更新方向。“十五五”规划建议明确将坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
据住建部数据，2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个，1—9月已完成2.43万个，河北、上海、江苏等11个地区已超额完成年度计划，形成“规划引领—地方实践—全国推广”的良性推进机制。
地方创新立法突破原拆原建模式，为危旧房改造提供法治化路径。江西省率先通过省级立法确立“允许业主原拆原建”制度，配套容积率优化、产权登记创新等支撑条款，成为全国首个系统化规范原拆原建的省份。虽然部分地区在实践中已有类似探索，但像江西这样在省级法规中明确予以确认和规范，并配套以容积率核算优化、产权登记创新等具体支撑条款的，尚属全国前列。
超大城市改造加速规模化推进，重点项目打造连片改造示范样本。上海、深圳等超大城市启动大规模城中村改造计划。上海2025年10月集中推出59个项目、涉及3700亿元资金，按“启动—攻坚—收尾”三阶段推进，计划2027年底前完成全部改造施工，实现95%居民回迁及配套设施同步投用。广州2025年计划完成城中村改造固定资产投资1000亿元。深圳龙岗区同步公告南湾街道三大更新单元，总拆除范围61万平方米，规划住宅超110万平方米，由华润、中洲、大族等房企联合开发，形成“政府引导—市场运作—居民受益”的改造闭环。
本文节选自《聚焦核心板块| 2025年11月房地产企业新增土地储备报告》
