粉丝提问：

大表哥，十里堡附近的公寓：润枫嘉尚，49平米的一居，总价160万，能入手吗？出租的话中介说月租金5000元，一年6万，折算年化回报率3.75%，有点心动。

大表哥回答：

既然你知道这是公寓不是住宅，那么大表哥默认，你对公寓的所有缺点，比如土地年限只有50年，不能落户，孩子不能上学，没有燃气，做饭只能用电，不能贷款只能全款等等，都是知道的。

既然已经知道公寓相较于住宅有这么多的缺点，还是有买的想法，那么你的出发点，一定是在它的租金回报率上，就是你说的年租金6万，回报率3.75%上。

打眼一看，3.75%的回报率，似乎不低，一方面目前5年期存款利率都已经降到最低2.75%了，润峰嘉上3.75%的回报率已经超过固定存款利率。

另一方面，过去北京住宅的年化租金回报率普遍在1-1.5%，目前有所提高，大概在2%左右。润峰嘉尚3.75%的回报率比绝大部分住宅都高。

所以，无论是从租金回报率还是和存款利息相比，看起来润枫嘉尚都是不错的投资机会。

不过大表哥想说的是，市场没有无缘无故的价值洼地，更没有别人看不到的机会但是让你一眼就发现了。

润枫嘉尚这看似很高的租金回报率，看似是一个不错的无风险或者说低风险投资机会，但大概率依然是一个坑。

至于原因，主要有二。

第一，月租5000元，年租金6万元，是中介给你说的。大表哥告诉你，这一轮房价的回调，其实带动租金也在回调，只是租金回调会滞后一些。

润枫嘉尚目前的真实租金，其实并没有中介说的那么高，看装修情况，装修的好的，不会超过4500元一个月，装修一般的不会超过4000元。

所以其租金回报率，其实在3%的样子，和5年期存款利率差不多，并没有优势。而且存款是无风险收益，不需要额外付出管理成本，但出租房子，是需要考虑管理成本的，并不省心。

而且，如果不能找看到长期租客，一年空置一个月的话，租金回报率就跌到.7%了，比存款利率低。

另外，润枫嘉尚既然是公寓，那么我们就不能用住宅的标准去租金回报率，要从公寓的角度来看。从国际惯例上看的话，公寓的租金回报率，至少得达到5%以上才行，一般在8%左右比较合适。

所以，润枫嘉尚3%的租金回报率，距离国际上最低的5%的标准，还是差远了。你之所以觉得3.75%（实际3%）的租金回报率有吸引力，是因为你把比较对象选错了，拿公寓和住宅比，错误地认为收益还可以。

第二，润枫嘉尚公寓49平米160万，折算单价3.3万，而且还是在东四环外。以目前的房价看，这个价格其实不算便宜，要知道东四环内潘家园、劲松的一些老破小、老破大，最低的价格也就4万左右，三万多的也有不少。

哪怕是老破大，老破小，至少人家也是正儿八经的70年大产权的住宅，不是50年的公寓。目前的法律明确规定了，住宅70年后是可以自动续期的，但公寓还模棱两可。

所以，如果劲松、潘家园老破小真拆迁了，至少得一比一或者更多地补偿你同面积的房子，但是公寓那就不一定了，可能直接补偿一点钱就结束了。

综上，大表哥并不认为润枫嘉尚是个值得投资的好标的。

（转自：地产局座）