文/子木
近期楼市，暗流涌动。
坊间小作文传出，一线城市将马上解除限购。同时场外，跟国内房地产没有利益绑定的高盛也称：
在即将到来的3月5日两会前后，北京、上海、深圳等一线城市将释放出前所未有的政策红利。
北京五环外、上海外环外有望解除限购，而深圳则可能全面解除限购！
很多人问我怎么看。
其实按照正常情况，我认为一线解限购，可能性不大，因为北上广深从去年10月份出台政策后，行情很好，一路向上，呈现翘尾趋势。
尽管2月的官方数据尚未出炉，但不妨碍好消息先至。
比如北京：2月10日-2月16日，北京二手房网签2923套，环比上涨153%。
上海：2月10日-2月16日，上海链家二手房成交量环比增长190%。
深圳：2月10日-2月16日，二手房（含自助）成交量达到1261套，与前一周相比增长了53%，基本恢复到了节前水平。此外，1月深圳全市预售新房共成交4343套，环比回升41.1%。
按照目前情况，即使不出任何政策，一线城市都会迎来小阳春行情，稳步回升。
但问题来了，这是政策调控者想看到的吗？
事实上，许多人已经对一线城市的好消息，脱敏了，局部的转暖，并未带来信心的修复。所以，小作文背后有一种猜想是，上面认为这样远远不够。
而且去年大小会议，对房地产再三强调的一点是：
止跌回稳。
但目前来看，“止跌回稳”仅出现在头部城市，其他城市回稳能力有限，更多呈现“有价无市”的漫漫阴跌行情。
所以为了让全国性都“止跌回稳”，再启动一线城市这把利器，是完全有可能的。
没办法，一线城市是全国楼市风向标，房价情绪和信心的“锚点”。
只有一线城市房价“大涨”，才会带来市场紧迫性，强行注入信心，促使人们考虑在二线城市买房，然而再传递情绪，带动三四线交易。
这跟股市的操作逻辑一样。
龙头股慢涨，带动不了大盘节奏，但龙头股一旦暴涨出圈，传导的情绪，就会影响大盘走势。会引发更多人的恐慌情绪，从而追赶。
那么很多人又问了，为什么一定要启动房地产？难道科技不能替代房地产经济吗？
当然可以，科技是未来，经济引擎，潜力天花板是无法想象的，而且现在国内，无论是人工智能、机器人，还是新能源汽车、无人机，都处于全球第一梯队。
但问题是：
科技需要时间沉淀，而目前的规模，无法对全国经济实现拉动。而且科技具有集中性和分化性，非常吃人才资源，那么这也意味着，国内除了头部城市具有科技产业，绝大部分三四线城市跟科技距离非常遥远。。
所以，科技完全到来之前，国家需要一个“过渡经济”做支撑，我想更多是“房地产回稳和两新消费（家电、家具、装修等大件）”，合力后，爆发的巨大冲量。
说白了，需要房子带动的百业，再拉经济一把。同时还有一个非常重要的作用，就是在新一轮中美贸易战前夕，把国内有钱人的财富留在国内。
其实这些猜想，并不是靠小作文传的解限购政策，而是已经在偷偷摸摸行动了。
拿上海来讲，2月20日，上海2025年第一批次土拍共有4宗涉宅用地出让，总起始价119.24亿元。最终4宗地块均溢价成交，总成交金额高达159.26亿元。
这些地块都是城市极其稀缺的“压箱底”地段，容积率大幅度降低。
其次拿地的开发商，大多是国资背景。
国资买稀缺土地，抬高溢价率，是什么意思？
没错，故意制造“新地王”。
每一轮房地产周期的开始，都要靠地王，提高整个板块的房价指数，同时给投资市场注入信心。
而且最近，还有深圳、南京、长沙等城市，陆续出现，为了制造地王而改变土地用途的现象，从商办用地直接改成低容积率住宅用地等。
第二个信号是，棚改货币化正在加速。
棚改货币化，并非消失，反而正在加速。
继续拿上海来讲，这几天，上海市浦东新区99个重大民生项目集中开工。其中，城市更新安排了10个项目、总投资约238亿元。
浦东今年计划启动3个城中村整体改造项目，新增受益居民1.5万户。这都是定向创造的购买力。
所以上海在本就行情不错的基础上，故意创造“新地王”，加速棚改化，背后深意，其实都是在刺激房价逻辑。
还有深圳，前段时间市委常委会，直接在开年会议中重点强调：
要推动房地产投资尽快恢复增长。
当然这里的鼓励投资，并不是指投资客，而是鼓励资本拿地，投资开发新楼盘。
但问题来了，什么情况会刺激投资呢？
并不是靠喇叭号召，而是实打实市场复苏，房价上涨，购房者需求爆发，让资本认为房地产有利可图，兜兜转转，还是回归到房价如何增长上。
所以现在想达到“止跌回稳”，靠常规手段根本行不通，必须给出三倍剂量，下猛药，才能对冲，房地产硬着陆+大疫三年，引发的悲观预期。
而这个猛药，一定是：
极低的购房利率
极宽松的购房门槛
极庞大的资金注入
极合理的租金回报率（大于银行存款）
房价上涨带来的信心和预期
破釜沉舟的勇气和决心
以上6条，缺一不可。
今年小阳春意义非凡，是否再启动房地产，3月初，两会将会给出准确答案，接下来，我们将一起见证。头部城市的购房者，要提高警惕了。
